Wat verandert er voor kopers en verkopers in 2026?

1. Financiële Drempels: Overdrachtsbelasting en NHG

Voor veel woningzoekers zijn de kosten koper en de financieringsmogelijkheden de belangrijkste graadmeters. In 2026 zijn er drie grote wijzigingen:

Ruimere Startersvrijstelling

Kopers tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een woning kopen om zelf in te gaan wonen, krijgen meer lucht. De grens voor de startersvrijstelling (0% overdrachtsbelasting) stijgt van €525.000 naar €555.000. Bij een woning van ruim vijf ton scheelt dit direct meer dan €11.000 aan eigen geld. Let op: is de woning ook maar één euro duurder dan deze grens, dan vervalt de volledige vrijstelling en betaalt u het normale tarief van 2%.

Lager Tarief voor Beleggers

Een opvallende wijziging in het Belastingplan is dat de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen (zoals vakantiewoningen of beleggingspanden) daalt van 10,4% naar 8,0%. Dit kan voor verkopers goed nieuws zijn, omdat het de vijver met potentiële kopers (investeerders) weer iets vergroot in het middensegment.

Nieuwe NHG-Grenzen

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt veiligheid bij werkloosheid of scheiding en levert vaak een lagere rente op. In 2026 stijgt de grens:

• Standaard NHG-grens: van €450.000 naar €470.000.

• Inclusief verduurzaming: tot €498.200 (wanneer het extra bedrag volledig aan energiebesparende maatregelen wordt besteed).

2. Verduurzaming en Energielabels: De Nieuwe Standaard

Het energielabel is in 2026 niet langer een 'extraatje', maar een harde voorwaarde voor de verkoopwaarde.

• Einde uitzondering Monumenten: Vanaf 29 mei 2026 vervalt de uitzondering voor beschermde monumenten. Ook zij moeten bij verkoop of verhuur voortaan over een geldig energielabel beschikken.

• Nieuwe indicatoren: Labels die vanaf medio 2026 worden afgegeven, bevatten extra informatie over de uitstoot van broeikasgassen en het werkelijke energiegebruik.

• Leencapaciteit bij Label A: Hoewel u voor energiezuinige woningen extra mag lenen, wordt dit voordeel vanaf 2026 iets versoberd. Voor een woning met label A++++ mag u in 2026 nog €30.000 extra lenen bovenop uw inkomen, waar dit in 2025 nog €40.000 was.

3. Vermogen en Wonen: Box 3 en Wet Hillen

Ook voor de 'zittende' eigenaar en de vermogende verkoper verandert de belastingdruk.

Box 3: Meevaller voor Beleggers

Oorspronkelijk zou de belasting op tweede woningen en beleggingen in 2026 fors stijgen naar een rendement van 7,78%. Dit is teruggedraaid: het forfaitaire rendement voor 'overige bezittingen' wordt in 2026 vastgesteld op 6%. Ook het heffingsvrije vermogen stijgt naar €59.357 per persoon.

Snellere Afbouw Wet Hillen

Om de bovenstaande meevaller te betalen, moeten huiseigenaren met geen of een kleine hypotheekschuld meer gaan betalen. De afbouw van de 'Wet Hillen' (de aftrek voor de eigen woning) wordt versneld. In 2026 is nog maar 71,82% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de rente aftrekbaar.

4. Nieuwe Kansen: Vergunningsvrij Bouwen op Eigen Erf

Een revolutionaire verandering voor 2026 is de verwachte inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Deze wet maakt het aanzienlijk makkelijker om een mantelzorgwoning of een familiewoning op eigen erf te plaatsen.

• Zonder vergunning: In veel gevallen kunt u een bewoonbaar bijgebouw tot 100 m² realiseren zonder langdurige vergunningstrajecten.   

• Blijvende woonfunctie: Tot nu toe moest de keuken en badkamer vaak verwijderd worden als de zorgbehoefte stopte. Vanaf 2026 mag de woning blijven staan als gastenverblijf of voor verhuur.   

5. Marktprognose: Stabilisatie op een Hoog Niveau

Wat gaan de prijzen doen? De meeste grote banken verwachten in 2026 een gematigdere groei dan de afgelopen jaren.

• Prijzen: De verwachting ligt tussen de +3% en +6% prijsstijging. De gemiddelde transactieprijs kruipt daarmee langzaam naar de grens van €500.000.   

• Aanbod: De golf van investeerders die hun huurwoningen verkopen (uitponding), loopt medio 2026 waarschijnlijk op zijn einde. Dit betekent dat het aanbod voor starters na de zomer weer krapper kan worden.   

Conclusie: Strategie voor 2026

Voor kopers is 2026 het jaar om gebruik te maken van de verhoogde vrijstellingen en NHG-grenzen. Voor verkopers is het cruciaal om het energielabel op orde te hebben en rekening te houden met een markt die weliswaar stijgt, maar waar kopers kritischer zijn op de maandlasten en verduurzamingskosten.   

Wilt u weten wat uw woning specifiek waard is in de markt van 2026? Een tijdige waardebepaling helpt u om zonder haast de juiste keuzes te maken.