Alle kosten bij het verkopen van een woning

Overzicht van alle verkoopkosten

Bij de verkoop van een woning betaal je als verkoper voor 4 categorieën kosten: de makelaarscourtage (eventueel aangevuld met opstartkosten), de notariskosten voor het royement van je hypotheek, het energielabel en de presentatiekosten. De kosten koper, zoals de overdrachtsbelasting en de leveringsakte bij de notaris, zijn voor rekening van de koper. Jij betaalt als verkoper uitsluitend de kosten die betrekking hebben op jouw kant van de transactie.

De tabel hieronder geeft een actueel overzicht van alle kostenposten voor 2026. Alle bedragen zijn inclusief btw, tenzij anders vermeld.

De makelaarscourtage en het royement worden bij vrijwel alle verkopers via de notariële nota van afrekening verrekend op de dag van de sleuteloverdracht. Je hoeft deze bedragen dus niet vooraf apart over te maken. Het energielabel en eventuele presentatiekosten betaal je doorgaans wel voor de verkoop.

Makelaarscourtage

De makelaarscourtage is het percentage van de uiteindelijke verkoopprijs dat je aan je verkoopmakelaar betaalt, en vormt verreweg de grootste kostenpost bij de verkoop van je woning. In maart 2026 ligt de gemiddelde courtage in Nederland op 1,09%, wat bij een verkoopprijs van €432.000 neerkomt op circa €4.709 inclusief btw. De spreiding is echter groot: courtages variëren in de praktijk tussen 0,9% en 1,5%, afhankelijk van de makelaar, de regio en de woningwaarde.

Naast de procentuele courtage werken sommige makelaars met een vast tarief. Bij een vast tarief betaal je ongeacht de uiteindelijke verkoopprijs een afgesproken bedrag, gemiddeld zo'n €3.750. Dit is aantrekkelijk als je woning relatief duur is, maar minder gunstig als de makelaar daardoor minder gestimuleerd wordt om de maximale prijs te halen. Met een courtage stijgt de beloning van de makelaar automatisch mee als jouw huis meer opbrengt.

Een bijzondere variant is de bonuscourtage: een makelaar rekent dan een lagere basiscourtage en krijgt een extra percentage over het deel van de verkoopprijs dat boven een afgesproken streefprijs uitkomt. Haal je meer op dan verwacht, dan profiteert de makelaar mee. Lees de verkoopopdracht altijd goed door voordat je tekent: de bonuscourtage kan in sommige gevallen oplopen tot 10% over het meerdere.

De courtage is inclusief btw. Controleer bij elke offerte of het genoemde percentage al btw bevat of dat er nog 21% bovenop komt. Bij een courtage van 1,5% exclusief btw over een verkoopprijs van €400.000 loopt het totaal op tot €7.260 inclusief btw, een verschil van ruim €1.000 ten opzichte van een inclusief-prijsopgave.

Opstartkosten en intrekkingskosten

Opstartkosten zijn de kosten die een makelaar maakt om jouw woning verkoopklaar in de markt te zetten, ongeacht of de woning uiteindelijk verkocht wordt. Denk aan professionele fotografie, de plaatsing op Funda, het inmeten van de woning volgens de NEN 2580-norm, het te-koopbord en de opmaak van de verkoopbrochure. De gemiddelde opstartkosten in 2026 liggen tussen €300 en €750.

Er zijn 3 gangbare manieren waarop makelaars met opstartkosten omgaan. Sommige makelaars rekenen de opstartkosten direct bij opdracht in rekening, ongeacht de uitkomst. Anderen verrekenen de opstartkosten bij succesvolle verkoop met de courtage, zodat je ze feitelijk niet extra betaalt als je huis verkocht wordt. Een derde groep maakt helemaal geen opstartkosten en verwerkt alle marketingkosten in de courtage.

Intrekkingskosten zijn de spiegelbeeldige situatie: besluit je jouw woning toch niet te verkopen, of ga je over naar een andere makelaar, dan brengt de eerste makelaar een vergoeding in rekening voor de kosten die hij al heeft gemaakt. Deze intrekkingskosten liggen doorgaans in dezelfde bandbreedte als de opstartkosten: €300 tot €750. Makelaars die opstartkosten vooraf rekenen, rekenen in de regel geen aparte intrekkingskosten meer, omdat de gemaakte kosten al gedekt zijn.

Notariskosten voor de verkoper

Als verkoper betaal je de notariskosten voor het doorhalen van je hypotheek in het Kadaster. Dit heet het royement van de hypotheek. Zodra de hypotheek volledig is afgelost uit de verkoopopbrengst, laat de notaris het hypotheekrecht officieel schrappen uit de openbare registers. Zonder dat royement zou de nieuwe eigenaar een woning kopen waarop nog een hypotheekrecht rust, wat de overdracht blokkeert.

De kosten voor het royement liggen gemiddeld tussen €150 en €500, afhankelijk van het notariskantoor. Heb je meerdere hypothecaire inschrijvingen op dezelfde woning, bijvoorbeeld een reguliere hypotheek en een tweede hypotheek of een krediethypotheek, dan worden per inschrijving aparte royementskosten in rekening gebracht. Het royement is de enige kostenpost voor de verkoper die fiscaal aftrekbaar is in box 1 als kosten voor de eigen woning, mits je in hetzelfde jaar een nieuwe eigen woning koopt.

De overige notariskosten bij de overdracht, namelijk de leveringsakte en de Kadasterinschrijving van de nieuwe eigenaar, zijn voor rekening van de koper. In de meeste gevallen kiest de koper ook de notaris. Kies je als verkoper zelf de notaris, dan kun je de koper aanbieden de leveringskosten voor jouw rekening te nemen als onderdeel van de onderhandeling. Leg dit altijd schriftelijk vast in de koopovereenkomst.

Energielabel

Een geldig energielabel is wettelijk verplicht bij de verkoop van een woning. Zonder label mag je je woning niet adverteren op Funda of andere platforms, en bij de overdracht zonder label riskeer je een boete van €515 van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De labelklasse moet bovendien zichtbaar zijn in elke verkoopadvertentie.

Sinds 2021 vereist het officiële energielabel een fysieke inspectie door een BRL-gecertificeerde energieadviseur. Online zelf invullen is niet meer toegestaan. De adviseur bezoekt je woning gedurende 1 tot 2 uur en meet isolatiewaarden, beglazing, verwarmingssysteem en ventilatie op. Na registratie in de nationale database EP-online ontvang je een pdf van het label. Een definitief label is 10 jaar geldig.

De kosten hangen af van het woningtype en de adviseur die je inschakelt. Voor een appartement betaal je gemiddeld €280, voor een eengezinswoning rond €310 en voor een vrijstaande woning tot €525. Verdeeld over de categorieën: kleine woningen liggen doorgaans onder €300, grotere woningen boven €400. Vergelijk altijd 2 of 3 erkende adviseurs via zoekereenergieadviseur.nl voordat je een afspraak maakt, want de tarieven kunnen per regio aanzienlijk verschillen.

Een recent energielabel heeft ook commerciële waarde. Woningen met label A of hoger zijn gemiddeld 2% tot 5% meer waard dan vergelijkbare woningen met label C of lager. Kopers met label A of B kunnen bovendien tot €40.000 meer lenen bij hun hypotheekverstrekker. Heb je de afgelopen jaren verduurzamingsmaatregelen genomen, zoals HR++-glas, dakisolatie of een warmtepomp, dan loont het om een nieuw label aan te vragen. Een betere labelklasse kan de verkoopprijs positief beïnvloeden.

Presentatiekosten: fotografie, plattegronden en styling

Presentatiekosten zijn niet wettelijk verplicht, maar hebben een directe invloed op de verkoopsnelheid en de uiteindelijke verkoopprijs. Woningen met professionele fotografie ontvangen gemiddeld meer bezichtigingsaanvragen dan woningen met telefoonbeelden. Veel makelaars nemen professionele fotografie en een plattegrond standaard op in hun dienstenpakket. Controleer dit bij het vergelijken van offertes.

Professionele fotografie

Staat fotografie niet inbegrepen in de courtage, dan betaal je hiervoor €150 tot €400 apart. Vraag specifiek wat de fotograaf levert: het aantal beelden, bewerking, en of er ook een sfeeropname of gouden-uurschoot (bij zonsondergang of zonsopkomst) bij zit. Een gevelopname bij strak zonnig weer trekt significant meer klikken op Funda dan een bewolkte opname. Vraag de makelaar welke windrichting en dagtijd het beste uitkomt voor jouw woning: voor gevels op het noorden is ochtendlicht beter dan middag.

Plattegronden en NEN-meting

Een officieel meetrapport van de woonoppervlakte, opgemeten volgens de NEN 2580-norm, is verplicht bij publicatie op Funda. De meeste makelaars nemen dit op in hun standaardpakket. Staat het niet in de offerte, dan kost een losse NEN-meting €75 tot €150. Een 2D-plattegrond is standaard; een interactieve 3D-plattegrond of 360-graden-tour kost €200 tot €500 extra, maar verhoogt het aantal online bezoekers bij grotere of bijzondere woningen aanzienlijk.

Woningstyling en opknapwerk

Kleine ingrepen in de presentatie kunnen een groot verschil maken. Denk aan het schilderen van verkleurde kozijnen, het vervangen van een verouderde deurklink of het opruimen van een overvolle slaapkamer. De kosten daarvoor variëren van €0 tot €3.000, afhankelijk van de staat van de woning. Professionele homestyling, waarbij een stylist meubels verplaatst of tijdelijk andere meubels inzet voor de fotoshoot, kost €300 tot €1.500. Dit is zinvol bij leegstaande woningen of bij woningen met een gedateerde inrichting.

Welke verkoopkosten zijn fiscaal aftrekbaar?

Van alle verkoopkosten is alleen het royement van de hypotheek fiscaal aftrekbaar, en dan uitsluitend als kosten voor de eigen woning in box 1. De voorwaarde is dat je in hetzelfde belastingjaar een nieuwe eigen woning koopt en financiert. Je trekt het royement dan af als kosten voor de financiering van de eigen woning in je belastingaangifte (formulier IB 60 onder hypotheekkosten).

De makelaarscourtage, opstartkosten, kosten voor het energielabel, fotografie en styling zijn niet aftrekbaar, ook niet als zakelijke kosten. Dit geldt zowel wanneer je de kosten apart betaalt als wanneer ze zijn verwerkt in de courtage. Bewaar alle facturen wel in je administratie: bij een controle door de Belastingdienst kan inzicht in de kostenopbouw relevant zijn.

Overwaarde en de bijleenregeling

Als je woning meer opbrengt dan de resterende hypotheekschuld, heb je overwaarde. Die overwaarde wordt niet direct belast bij de verkoop. Er zijn echter 2 situaties waarbij de overwaarde wel fiscale gevolgen heeft.

De eerste is de bijleenregeling. Koop je na de verkoop een nieuwe eigen woning, dan moet je de overwaarde gebruiken als eigenwoningreserve voor de financiering van je nieuwe huis. Doe je dit niet, dan verlies je recht op hypotheekrenteaftrek over het deel van je nieuwe hypotheek dat overeenkomt met de niet-gebruikte overwaarde. Stel: je verkoopt je woning met €120.000 overwaarde en je koopt een nieuw huis van €500.000. Je mag dan maximaal €380.000 financieren met hypotheekrenteaftrek. Leen je toch €500.000, dan is de rente over €120.000 niet aftrekbaar.

De tweede situatie is overwaarde in box 3. Gebruik je de overwaarde niet voor een nieuwe woning, bijvoorbeeld omdat je gaat huren of tijdelijk in het buitenland gaat wonen, dan wordt het bedrag onderdeel van je vermogen in box 3. In 2025 geldt een belastingvrij vermogen van €57.000 per fiscale partner. Over het meerdere betaal je jaarlijks vermogensrendementsheffing op basis van het forfaitair rendement, dat in 2025 op 5,88% ligt voor spaargeld en beleggingen boven de vrijstelling.

Verkoopkosten verlagen: 4 concrete maatregelen

De totale verkoopkosten zijn niet volledig vast. Op meerdere posten valt te besparen door goed voor te bereiden en te vergelijken.

1. Vergelijk minimaal 3 makelaars op courtage én dienstverlening. De courtage verschilt per makelaar en per regio. Verkopers die offertes vergelijken, besparen gemiddeld €2.283 op de makelaarskosten. Let bij de vergelijking niet alleen op het percentage, maar ook op wat er is inbegrepen: zijn fotografie, NEN-meting, Funda-plaatsing en bezichtigingen inbegrepen, of komen die als opstartkosten bovenop de courtage? Een courtage van 1,2% met alles inbegrepen is vaak goedkoper dan een courtage van 1,0% met separate opstartkosten van €600.

2. Onderhandel over de courtage. De courtage is onderhandelbaar. Een makelaar die jouw woning snel en voor een goede prijs wil verkopen, is bereid te spreken over zijn tarief. Breng meerdere offertes mee als onderhandelingspositie. Wees daarbij realistisch: een courtage die zo laag is dat de makelaar zijn marketingbudget bijstelt, kost je uiteindelijk meer via een lagere verkoopprijs of een langere verkooptijd.

3. Regel je energielabel vroeg en vergelijk adviseurs. Energieadviseurs hanteren vrije tarieven. Een verschil van €150 tussen 2 adviseurs voor hetzelfde type woning is geen uitzondering. Vraag offertes op via zoekereenergieadviseur.nl en plan de opname minimaal 4 weken voor de geplande Funda-publicatie in. Spoedtarieven zijn 20% tot 40% duurder dan reguliere tarieven.

4. Beoordeel zelf welke presentatiekosten rendement opleveren. Professionele fotografie levert altijd rendement op en is doorgaans al inbegrepen bij de makelaar. Aanvullende diensten zoals een 3D-tour of drone-opname zijn de investering waard bij woningen met een bijzondere ligging of grote buitenruimte, maar voegen minder toe bij een standaard rijtjeswoning in een populaire buurt waar woningen snel verkopen.

Veelgestelde vragen