Wanneer is het beste moment om je huis te verkopen?

De woningmarkt in 2025-2026: wat de cijfers zeggen

De Nederlandse woningmarkt bevindt zich begin 2026 in een uitgesproken verkopersmarkt. Volgens NVM-cijfers over het vierde kwartaal van 2025 steeg de gemiddelde transactieprijs voor het eerst in de meetgeschiedenis van de NVM boven de 500.000 euro: 502.000 euro, een stijging van 3,9 procent ten opzichte van een jaar eerder. Woningen staan gemiddeld 28 dagen te koop, van het moment van publicatie tot de ondertekening van de koopovereenkomst. Van alle verkochte woningen gaat 72 procent boven de vraagprijs, met een gemiddeld overbod van 4,7 procent.

De NVM-krapte-indicator staat op 1,9. Dit getal geeft aan hoeveel passende woningen een actieve koper gemiddeld te kiezen heeft. Alles onder de 5 geldt als een verkopersmarkt. Bij 1,9 heeft een koper gemiddeld keuze uit minder dan 2 woningen. Dat maakt de positie van verkopers structureel sterk, los van het seizoen.

Voor 2026 verwachten Rabobank, ABN AMRO en ING elk verdere prijsstijging: respectievelijk 4,8, 3 en 3,5 procent. De Nederlandsche Bank gaat voor 2026 en 2027 uit van circa 4 procent stijging per jaar. Het woningtekort bedraagt volgens het CBS circa 390.000 woningen en loopt naar verwachting de komende jaren niet snel in. Wie wacht op een "betere markt voor verkopers", wacht op iets dat structureel niet in zicht is.

Verkopen per seizoen: voordelen en nadelen

Elk seizoen brengt eigen kansen en beperkingen mee. Het voorjaar (maart tot en met mei) is het sterkste verkoopseizoen op basis van bezichtigingsaantallen, verkoopsnelheid en transactieprijs per vierkante meter. Het najaar (september-oktober) is een tweede piekperiode. Zomer en winter zijn rustiger, maar dat brengt voor verkopers ook voordelen mee op het vlak van concurrentie.

De seizoensinvloed is groter voor woningen met een opvallende buitenruimte, zoals vrijstaande woningen, hoekwoningen en woningen met een grote tuin. Voor appartementen zonder buitenruimte is het verschil tussen seizoenen kleiner, omdat buitenpresentatie minder gewicht heeft bij fotografie en eerste indruk.

De beste maanden op basis van Funda- en Kadaster-data

Mei is de best presterende maand qua transactieprijs per vierkante meter. Funda-data laat zien dat woningen die in mei worden aangeboden gemiddeld voor meer per m² worden verkocht dan in enige andere maand. December scoort het laagst. Voor een woning van 100 m² kan dit verschil oplopen tot meerdere duizenden euro's puur op basis van de publicatiemaand.

Kadaster-data over het aantal notariële overdrachten laat een ander patroon zien. De meeste overdrachten vinden plaats in mei, juli, oktober, november en december. Dat klinkt tegenstrijdig, maar er zit een vertraging van gemiddeld 2 tot 3 maanden tussen koopovereenkomst en overdracht. De piek in december-overdrachten stamt grotendeels uit koopaktes die in september en oktober zijn getekend. Verkopers die de overdracht nog voor 1 januari geregeld willen hebben, zetten hun woning in september of oktober in de verkoop.

Voor kopers zijn oktober en november relatief gunstig: er is meer aanbod dan in het voorjaar, terwijl verkopers urgentie voelen om de overdracht voor het jaareinde af te ronden. Als verkoper ben je je hiervan bewust bij het beoordelen van biedingen in dat tijdvenster: kopers in oktober weten dat ze sneller moeten beslissen als ze de overdracht in hetzelfde kalenderjaar willen afronden.

De beste dag van de week voor je Funda-publicatie

Woensdag is de dag met de meeste bezoekers op Funda. Donderdag heeft de kortste gemiddelde sessieduur per bezoeker; op zondag zijn er 15 procent minder bezoekers dan door de week, maar de sessies duren langer en bezoekers oriënteren zich grondiger. Funda-data laat zien dat de drukste browsetijd op weekdagen valt tussen 19.00 en 22.00 uur.

Veel makelaars publiceren op woensdag of donderdag zodat geïnteresseerden nog vóór het weekend contact kunnen opnemen voor een bezichtiging op zaterdag of zondag. Zoekers plannen bezichtigingen doorgaans 2 tot 5 dagen na het zien van de advertentie. Een woensdag-publicatie plaatst je bezichtigingen daarmee precies in het weekend, het moment waarop de meeste kopers beschikbaar zijn.

Persoonlijke omstandigheden die de timing bepalen

Je persoonlijke situatie weegt in de meeste gevallen zwaarder dan het seizoen. Een nieuwe baan in een andere stad, een scheiding, een groeiend gezin of een naderende pensionering bepalen de urgentie. Wie die urgentie negeert en wacht op het meest gunstige marktmoment, loopt het risico dubbele woonlasten te dragen of op het verkeerde moment een volgend huis te missen.

Er zijn 4 persoonlijke factoren die de timing rechtstreeks beïnvloeden.

Gezinssamenstelling en het schooljaar. Gezinnen met kinderen op de basisschool of middelbare school willen doorgaans verhuizen in de zomerperiode, zodat kinderen in september op een nieuwe school kunnen beginnen. Dit drijft de vraag naar grotere tussenwoningen en vrijstaande woningen in het voorjaar omhoog. Als je zo'n woning aanbiedt, profiteer je van die vraagpiek.

Hypotheekrenteherziening. Wie een rentevaste periode van 10 jaar heeft afgesloten en die periode binnenkort afloopt, kan bij verkoop de hypotheek boetevrij aflossen. Verlenging tegen een hogere rente drijft de maandlasten op. Verkopers die dit tijdvenster kennen, combineren hun verkoopmoment met het aflopen van hun rentevaste periode om de kosten te minimaliseren.

Overwaarde en fiscale planning. De hoogte van de overwaarde bepaalt hoeveel eigen geld je meebrengt bij de aankoop van een volgend huis. In de huidige markt hebben veel woningeigenaren een overwaarde van meer dan 100.000 euro, wat doorstroming financieel haalbaar maakt. Zorg dat je weet wat de bijleenregeling voor jou betekent voor de timing van je aankoop.

Werklocatie. Een nieuwe baan op 80 kilometer afstand maakt de verkoopbeslissing urgent, ongeacht het seizoen of de marktomstandigheden. In die situatie telt verkoopsnelheid zwaarder dan maximale opbrengst.

Voor een uitgebreid overzicht van de redenen die eigenaren aanzetten tot verkoop, lees het artikel Redenen om je huis te verkopen.

Timing bij doorstromen: eerst kopen of eerst verkopen

In een krappe markt is eerst verkopen, dan kopen de veiligste volgorde. Je weet dan precies wat je te besteden hebt, je hebt geen overbruggingskrediet nodig en je staat sterker bij het uitbrengen van een bod op een nieuwe woning, omdat je geen voorbehoud van verkoop hoeft op te nemen. Het nadeel is dat je mogelijk tijdelijk ergens anders moet wonen als je snel een koper vindt maar nog geen nieuw huis hebt.

Eerst kopen geeft rust: je verhuist maar één keer en je kent je nieuwe woning al voordat je de huidige verlaat. Het risico is een overbruggingskrediet als de verkoop langer duurt dan verwacht. Bij een overbruggingskrediet betaal je rente over de verwachte overwaarde, doorgaans 1 tot 2 procent per jaar boven de gewone hypotheekrente. Bij een overwaarde van 150.000 euro en 6 maanden overbrugging loopt dat op tot circa 1.500 tot 3.000 euro aan extra rentekosten.

In een markt waar woningen gemiddeld 28 dagen te koop staan, is het risico van een lange verkoopperiode klein voor courant geprijsde woningen. Toch raden makelaars aan om de zoektocht naar een volgend huis te starten parallel aan de verkoopvoorbereiding, zodat er geen onnodige vertraging optreedt. Lees meer over de stappen die hierbij komen kijken in het artikel Verkoopproces van je huis: stappenplan.

De bijleenregeling en het effect op je verkoopmoment

De bijleenregeling verplicht je om de overwaarde van je verkochte woning in te brengen in je nieuwe koopwoning om volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Dit is geen vrije keuze: doe je het niet, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek over het hypotheekdeel ter grootte van de overwaarde. Dat deel schuift naar box 3, waardoor je er ook geen renteaftrek over ontvangt.

Concreet: stel je verkoopt je woning voor 480.000 euro met een hypotheek van 220.000 euro en verkoopkosten van 10.000 euro. Dan is je eigenwoningreserve 250.000 euro. Koop je daarna een woning van 550.000 euro, dan heb je recht op hypotheekrenteaftrek over maximaal 300.000 euro hypotheek (550.000 min 250.000). Sluit je een hogere hypotheek af zonder de eigenwoningreserve in te brengen, dan is de rente over het meerdere niet aftrekbaar.

De bijleenregeling geldt 3 jaar. Wie na de verkoop tijdelijk gaat huren en pas na 3 jaar een nieuwe koopwoning koopt, is niet meer gebonden aan de regeling. Het vrijgekomen bedrag valt dan als vermogen in box 3 en telt mee voor de vermogensrendementsheffing boven de vrijstelling (59.357 euro voor alleenstaanden, 118.714 euro voor fiscale partners in 2026).

Voor de timing van je verkoop is relevant: wie weet dat hij pas over meer dan 3 jaar opnieuw koopt, hoeft de bijleenregeling niet als dwingend argument te zien voor een vroeg of laat verkoopmoment. De belastingconsequentie is dezelfde ongeacht wanneer je verkoopt, zolang de driejaarstermijn hoe dan ook verloopt voor de volgende aankoop.

Verkooptiming per woningtype

Niet alle woningtypen reageren gelijk op seizoenspatronen. Tussenwoningen en appartementen zijn het snelst verkocht in elk seizoen: de NVM-krapte-indicator staat voor tussenwoningen op 1,7, voor vrijstaande woningen op 4,3. Dat verschil heeft directe gevolgen voor de ideale verkooptiming.

6 signalen dat het een goed moment is om te verkopen

Naast seizoen en marktomstandigheden zijn er 6 concrete signalen die aangeven dat jouw persoonlijke verkoopmoment aangebroken is. Ze staan los van de vraag welke maand er het beste op papier uitziet.

1. Je hypotheekrente loopt af. Als je rentevaste periode eindigt en de nieuwe rente hoger ligt, stijgen je maandlasten. Vergelijk die stijging met de kosten van verhuizen: makelaarscourtage (gemiddeld 1 tot 1,5 procent), notariskosten en de kosten koper voor je volgende woning. Soms is doorverhuizen financieel gunstiger dan het verlengen van een dure rente.

2. Je woning past niet meer bij je situatie. Te klein bij gezinsuitbreiding, te groot bij vertrek van kinderen of een trappenhuis dat bij mobiliteitsproblemen een obstakel wordt: dit zijn objectieve signalen die los staan van marktsentiment.

3. Je overwaarde is groot genoeg om door te stromen. Bij een overwaarde van 150.000 euro of meer heb je als doorstromer in de meeste regio's buiten de Randstad voldoende eigen geld om een vergelijkbare of grotere woning te kopen zonder overbruggingskrediet of hoge extra hypotheek.

4. Je bent klaar voor de voorbereidingen. Verkopen vraagt 4 tot 8 weken voorbereiding: energielabel aanvragen, taxateur inschakelen, fotograaf inplannen, lijst van zaken invullen en de NVM-vragenlijst compleet maken. Als je die tijd nu niet hebt, is het slimmer om de verkoop 6 tot 8 weken uit te stellen dan onvoorbereid de markt op te gaan. Lees wat de voorbereiding inhoudt in het artikel Alles over de voorbereiding van het verkopen van je huis.

5. De lokale markt is krap. Controleer op Funda hoeveel vergelijkbare woningen in jouw wijk te koop staan en hoe lang ze al te koop staan. Minder dan 5 vergelijkbare woningen in je prijsklasse is een duidelijk signaal dat aanbod schaars is en kopers snel beslissen. Een marktwaardebepaling van je woning geeft inzicht in je positie ten opzichte van vergelijkbare aanbieders.

6. Je hebt een realistisch beeld van je vraagprijs. Een goed moment is een moment waarop je bereid bent om een marktconforme vraagprijs te hanteren. Verkopers die te hoog inzetten en de woning moeten terugprijzen, verliezen verkoopmomentum: kopers lezen een prijsverlaging als een negatief signaal. Lees hoe je tot een realistische vraagprijs komt in het artikel Vraagprijs bepalen voor je huis: zo werkt het.

Veelgestelde vragen