Je huis verkopen aan vrienden: zo doe je het zonder de vriendschap te beschadigen

Voordelen en risico's van onderhandse verkoop

Een onderhandse verkoop, waarbij je de woning rechtstreeks aan iemand verkoopt zonder het huis via Funda aan te bieden, bespaart tijd en kosten. Je hebt geen professionele foto's nodig, geen open huizen en geen lange onderhandelingen met onbekenden. Bijkomend voordeel is dat je weet aan wie je de woning nalaat.

Toch is het geen eenvoudiger proces. Het gevaar is dat zakelijke en emotionele belangen door elkaar lopen. Een vriend wil het huis voor een zo laag mogelijke prijs; jij wilt er een marktconforme opbrengst voor. Als jullie dat niet goed regelen, leidt de vriendschap juist tot een slechtere deal voor één van beide partijen, en tot wrok achteraf.

Het tweede risico zit in de juridische afwikkeling. Veel mensen gaan bij een verkoop aan bekenden te licht om met het koopcontract, de vragenlijst over gebreken en de ontbindende voorwaarden. "We kennen elkaar toch" is geen geldig juridisch argument als er een verborgen gebrek opduikt na de overdracht.

De verkoopprijs objectief bepalen

De verkoopprijs is het moeilijkste onderdeel van een onderhandse verkoop. Zonder objectieve maatstaf wordt de prijs bepaald door wie het hardst onderhandelt of wie het ongemakkelijkst voelt bij het noemen van een getal. Dat is geen goede basis.

De meest betrouwbare oplossing is een onafhankelijke taxatie door een gecertificeerd taxateur. Die stelt de marktwaarde vast op basis van woningkenmerken, staat van onderhoud en recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. De taxatiewaarde geldt voor beide partijen als objectief startpunt. Kosten: doorgaans €350 tot €600.

Zijn jullie beiden sceptisch over één taxateur? Laat jullie elk een eigen taxateur inschakelen. Zij stellen samen een richtprijs vast. Zo voorkom je discussie over de onpartijdigheid van de taxateur. Een goedkoper alternatief is een gratis waardebepaling door de makelaar. Dit is geen officieel taxatierapport, maar geeft wel een betrouwbare indicatie van de marktwaarde.

Verkopen onder de marktwaarde: belastinggevolgen

Je mag je huis voor minder dan de marktwaarde verkopen aan vrienden. Maar de Belastingdienst ziet het verschil tussen de verkoopprijs en de marktwaarde boven een bepaald bedrag als een belaste schenking. Jouw vriend betaalt dan schenkbelasting over dat verschil. Voor vrienden en bekenden zijn de tarieven het hoogst.

Verkoop je je woning voor €380.000 aan een vriend terwijl de marktwaarde €430.000 is, dan is het waardevoordeel €50.000. Jouw vriend betaalt hierover 30% schenkbelasting: €15.000. Dat is een forse bijkomende kostenpost die veel kopers niet incalculeren. Laat je bij twijfel adviseren door een financieel adviseur of belastingadviseur voordat je een prijs afspreekt.

Meldingsplicht: wat vertel je wel en niet?

Als verkoper heb je een wettelijke mededelingsplicht: alle bekende gebreken van de woning moet je schriftelijk aan de koper melden. Dit geldt ook, en juist, als de koper je beste vriend is. Omdat jullie elkaar vertrouwen, is de verleiding groot om moeilijke onderwerpen te omzeilen. Maar gebreken die je kent en niet meldt, zijn een grond voor aansprakelijkheid achteraf.

Je vult de verplichte vragenlijst in die standaard bij het koopcontract hoort. Daarin geef je antwoord op vragen over de aanwezigheid van asbest, vochtproblemen, gebreken aan het dak, de staat van de fundering en eventuele geschillen met buren of de VvE. Vul deze lijst eerlijk in, ook bij de items die ongemakkelijk voelen.

Je vriend heeft als koper een onderzoeksplicht. Gebreken die hij bij een gewone bezichtiging of een bouwkundige keuring had kunnen zien, vallen onder zijn eigen verantwoordelijkheid. Een bouwkundige keuring door een onafhankelijke bouwkundige geeft beide partijen zekerheid en voorkomt discussie achteraf. De kosten bedragen €350 tot €500 en zijn voor rekening van de koper.

Controleer de financieringsmogelijkheden van je vriend

Een van de meest gemaakte fouten bij onderhandse verkoop is dat de verkoper de woning van de markt haalt op basis van een mondelinge toezegging, terwijl de financiering van de koper nog helemaal niet rond is. Weken later blijkt de hypotheek niet te kloppen en begint het traject opnieuw. Inmiddels heb je potentiële kopers gemist.

Vraag om bevestiging van een hypotheekadviseur dat je vriend de hypotheek voor jouw vraagprijs kan krijgen, voordat je de woning formeel van de markt haalt. Dit is geen wantrouwen, het is zakelijkheid. Jouw vriend begrijpt dat als de rollen omgedraaid waren, hij hetzelfde zou willen weten.

Het koopcontract: laat dit nooit achterwege

Bij een onderhandse verkoop is er geen makelaar die standaard het koopcontract opstelt. Dat betekent dat je dit zelf moet laten regelen: door de notaris of door een makelaar die je inschakelt voor deeldiensten. Een mondelinge afspraak is juridisch niet afdwingbaar bij de verkoop van een woning; de wet vereist een schriftelijk contract.

Het koopcontract bevat minimaal zes onderdelen die alles vastleggen wat jullie mondeling al hebben afgesproken:

• De koopprijs en de betalingswijze
• De ontbindende voorwaarden, met name het financieringsvoorbehoud en eventueel de bouwkundige keuring
• De opleveringsdatum en de wijze van sleuteloverdracht
• De lijst van bekende gebreken en de ingevulde vragenlijst als bijlage
• Welke roerende zaken achterblijven (keuken, gordijnen, tuinmeubilair) en welke meegaan
• De waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom, te betalen binnen 6 weken na ondertekening

Makelaar inschakelen: ook bij bekenden zinvol

Veel verkopers denken dat een makelaar overbodig is als er al een koper staat te wachten. De praktijk laat zien dat het tegenovergestelde waar is: juist bij een onderhandse verkoop voegt een makelaar veel toe, omdat niemand anders de zakelijkheid bewaakt.

Een makelaar die optreedt als neutrale tussenpersoon voorkomt dat emotie de onderhandeling overheerst. Hij kent de marktprijzen, bewaakt de voortgang van de financiering en stelt het koopcontract op met de juiste juridische clausules. Zeker als er over de prijs onderhandeld wordt, is het prettig dat iemand anders dat gesprek voert, zodat de vriendschap buiten schot blijft.

Je hoeft niet altijd een volledige verkoopopdracht te geven. Bij onderhandse verkopen bieden veel makelaars deeldiensten aan: je betaalt alleen voor wat je nodig hebt, zoals het opstellen van het koopcontract, de overdrachtscoördinatie of begeleiding bij de onderhandeling. De kosten vallen hierdoor lager uit dan bij een volledige opdracht.

Veelgestelde vragen