Verkoopproces van je huis: stappenplan

De 3 hoofdfasen van het verkoopproces

Het verkoopproces bestaat uit 3 hoofdfasen: de voorbereiding, de actieve verkoopperiode en de juridische afronding. Elke fase heeft een eigen looptijd en vraagt andere acties van jou als verkoper. De meeste stressmomenten bij verkopers treden op wanneer de grenzen tussen die fasen onduidelijk zijn: is een mondelinge toezegging al bindend? Wanneer begint de bedenktijd precies? Dit overzicht geeft helderheid.

De overgang van fase 1 naar fase 2 is het moment waarop je woning gepubliceerd wordt op Funda. De overgang van fase 2 naar fase 3 is de ondertekening van de koopovereenkomst. Alles daarna, tot en met de sleuteloverdracht, valt binnen de juridische afronding.

Fase 1: Voorbereiding (stap 1 t/m 4)

De voorbereiding bepaalt het resultaat van de rest van het proces. Verkopers die deze fase overslaan of haasten, staan later voor verrassingen: een te lage vraagprijs, een advertentie die stilligt wegens een ontbrekend energielabel, of een woning die te snel op Funda verschijnt zonder dat de presentatie klopt. Neem hier de tijd voor.

Stap 1: Waardebepaling laten uitvoeren

De waardebepaling is het startpunt van het verkoopproces. Een waardebepaling door een NVM- of VBO-makelaar geeft een marktconforme schatting van wat je woning in de huidige markt kan opbrengen. Dit is geen officiële taxatie, maar een professioneel advies op basis van vergelijkingstransacties (referentiepanden) uit de omgeving.

Een makelaar kijkt bij de waardebepaling naar factoren zoals de oppervlakte en indeling, de staat van onderhoud, de ligging ten opzichte van voorzieningen, recente verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de straat of wijk, en de huidige vraag-aanbodverhouding in de regio. De WOZ-waarde die de gemeente elk jaar vaststelt, is een andere grootheid en wordt uitsluitend gebruikt voor belastingdoeleinden. Gebruik die niet als richtlijn voor je vraagprijs.

Vraag bij voorkeur 2 of 3 makelaars om een waardebepaling. Dat geeft je een realistisch beeld van de marktwaarde van je woning en tegelijk een indruk van hoe de makelaars werken. Meer over hoe je de marktwaarde precies vaststelt, lees je in ons artikel over Hoe bepaal je de marktwaarde van je woning voor de verkoop.

Stap 2: Een verkoopmakelaar kiezen

De keuze voor een verkoopmakelaar is de beslissing met de grootste invloed op de uiteindelijke verkoopprijs. Een ervaren makelaar die de lokale markt kent, stelt een betere vraagprijs voor, bereikt meer geïnteresseerden en onderhandelt effectiever dan een onbekende speler van buiten de regio.

Let bij de keuze op 4 concrete criteria: de bewezen kennis van de lokale markt (hoeveel woningen heeft de makelaar het afgelopen jaar in jouw wijk verkocht?), de verkoopstrategie die zij voorstellen, de courtage en de voorwaarden van de opdracht, en de kwaliteit van de fotografie en online presentatie van hun huidige aanbod. Een courtage van gemiddeld 1 tot 1,5% van de verkoopprijs is in 2025 gebruikelijk voor een full-service makelaar. Bij no cure no pay betaal je niets als de woning niet verkocht wordt. Meer criteria vind je in ons artikel over Hoe kies je de juiste makelaar.

Stap 3: Energielabel aanvragen

Sinds 2021 is een geldig energielabel verplicht bij de verkoop van een woning. Zonder geldig energielabel mag je de woning niet adverteren op Funda. Het aanvragen van een energielabel duurt gemiddeld 1 tot 2 weken, afhankelijk van de gecertificeerde energieadviseur die je inschakelt en de complexiteit van de woning.

De kosten liggen tussen de 150 en 350 euro voor een woning van gemiddelde grootte. Het label loopt 10 jaar mee. Heb je recent een energielabel aangevraagd maar is het verlopen, of heb je verduurzamingsmaatregelen getroffen? Dan moet je een nieuw label aanvragen.

Stap 4: Woning verkoopklaar maken en documenten verzamelen

Een verkoopklare woning is schoon, opgeruimd en vrij van zichtbare gebreken. Kleine reparaties verhogen de eerste indruk zonder grote investering: denk aan een klemmende deur repareren, afbladderende verf bijwerken, siliconekit in de badkamer vervangen en de tuin opruimen. Grote verbouwingen zoals een nieuwe keuken of badkamer verdienen zichzelf zelden terug bij verkoop.

Tegelijk verzamel je de documenten die de makelaar en later de notaris nodig hebben. Denk aan de eigendomsakte (bij de notaris op te vragen), de hypotheekinformatie van je geldverstrekker, bouwkundige rapporten van eerdere keuringen, garantiecertificaten van installaties (cv-ketel, dakbedekking), en de splitsingsakte als je een appartement verkoopt. Heb je verbouwingen uitgevoerd? Zorg dan voor omgevingsvergunningen of aankoopbonnen.

Het volledig aanleveren van deze documenten voorkomt vertraging in de koopovereenkomstfase. Een notaris die informatie moet opvragen bij het Kadaster of de VvE, kost je al gauw 2 tot 3 extra weken. Meer lees je in ons artikel over de voorbereiding van het verkopen van je huis.

Fase 2: Actieve verkoop (stap 5 t/m 8)

De actieve verkoopperiode begint op het moment dat je woning gepubliceerd wordt. In een krappe markt, zoals die in de meeste Nederlandse steden in 2025 bestaat, volgen de eerste bezichtigingsaanvragen binnen 48 uur na publicatie. Hoe je de presentatie en de bezichtigingen organiseert, heeft directe invloed op het aantal bieders en de hoogte van het uiteindelijke bod.

Stap 5: Fotosessie en publicatie op Funda

Funda trekt maandelijks meer dan 6 miljoen bezoekers. De foto's in je advertentie bepalen of een koper een bezichtiging aanvraagt. Professionele vastgoedfotografie, plattegronden en een heldere omschrijving zijn het minimum. Een 360-gradenrondleiding of videotour vergroot het bereik bij kopers die van ver komen of niet direct beschikbaar zijn.

De makelaar stelt de advertentietekst op en vermeldt de vraagprijs, het gebruiksoppervlak (gemeten conform de NEN 2580-norm), het bouwjaar, het energielabel en de kenmerken van de woning. De vraagprijs hoeft niet gelijk te zijn aan de marktwaarde: een strategisch lager instapbedrag kan meerdere bieders aantrekken en een hogere eindprijs opleveren. Hoe je die strategie kiest, lees je in ons artikel over de vraagprijs bepalen voor je huis.

Stap 6: Bezichtigingen organiseren

Bezichtigingen worden door de makelaar gecoördineerd, ingepland en begeleid. Als verkoper hoef je bij de bezichtiging zelf niet aanwezig te zijn, en in de meeste gevallen is het beter van niet: kopers stellen meer vragen, durven zich makkelijker in de woning in te leven en zijn eerlijker over bezwaren als ze geen directe eigenaar tegenover zich hebben.

Bij een vraagprijs die marktconform is en een goed gepresenteerde woning, plan je de bezichtigingen bij voorkeur in een compacte periode van 1 tot 2 weken. Zo creëer je een gevoel van schaarste en activeer je kopers om snel te beslissen. Uitgespreid plannen over 4 of 5 weken geeft kopers de indruk dat er weinig interesse is, zelfs als dat niet zo is.

Als verkoper ben je gebonden aan de mededelingsplicht: je bent verplicht om gebreken die de waarde van de woning beïnvloeden proactief te melden. Denk aan asbest, vochtproblemen, een lekkend dak of een illegale aanbouw. Gebreken verzwijgen is een risico: kopers kunnen na de overdracht tot 2 jaar na de levering claims indienen op grond van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek. Meer over bezichtigingen organiseren lees je in ons artikel over bezichtigingen organiseren.

Stap 7: Biedingen ontvangen en beoordelen

Een bod is pas bindend na ondertekening van de koopovereenkomst. Een mondeling of schriftelijk bod via de makelaar is geen overeenkomst. Je kunt een bod altijd weigeren of een tegenbod doen, ook als het boven de vraagprijs ligt. Andersom geldt hetzelfde: ook een koper kan een bod intrekken zolang er geen getekend contract is.

Biedingen komen zelden zonder voorwaarden. De meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn het voorbehoud van financiering (de koper krijgt de hypotheek niet rond) en het voorbehoud van een bouwkundige keuring (de keuring toont gebreken aan). Beide voorwaarden hebben een vastgestelde termijn, doorgaans 4 tot 6 weken voor financiering en 1 tot 2 weken voor de bouwkundige keuring. Bij meerdere bieders beslist de verkoper vrij welk bod hij accepteert: het hoeft niet het hoogste te zijn. Een bieder zonder ontbindende voorwaarden en een korte leveringstermijn kan aantrekkelijker zijn dan het hoogste bod met maximale voorwaarden. Meer over dit onderwerp lees je in ons artikel over wanneer je een bod accepteert.

Stap 8: Onderhandelen

Onderhandelen gaat over meer dan de prijs. De leveringsdatum, de roerende zaken, de staat van de woning en de ontbindende voorwaarden zijn allemaal bespreekpunten. Een makelaar die namens jou onderhandelt, bewaakt de samenhang van het totaalpakket. Een bod van 10.000 euro meer is minder waard als de koper een levertermijn van 6 maanden eist terwijl jij al een nieuwe woning hebt gevonden.

Laat je niet overrompelen door een biedingstactiek waarbij een koper een eindbod met een korte deadline presenteert. Een makelaar herkent dit patroon en weet hoe hij de regie behoudt. Omgekeerd: als jij als verkoper een tegenbod doet, is dit ook niet bindend. Pas bij de ondertekening van de koopovereenkomst is er een deal. Alles over onderhandelen lees je in ons artikel over onderhandelen bij verkoop.

Fase 3: Juridische afronding (stap 9 t/m 11)

De juridische afronding begint op het moment dat koper en verkoper mondeling overeenstemming hebben bereikt. Vanaf dat punt verzorgt de makelaar de koopovereenkomst, bewaakt hij de ontbindende voorwaarden en coördineert hij de overdracht bij de notaris. Als verkoper teken je 3 documenten: de koopovereenkomst, de eindinspectieronde en de akte van levering bij de notaris.

Stap 9: Koopovereenkomst opstellen en tekenen

De koopovereenkomst (ook wel koopakte) is het juridisch bindende contract tussen koper en verkoper. Na ondertekening heeft de koper 3 werkdagen wettelijke bedenktijd op grond van artikel 7:2 BW, waarbinnen hij zonder opgave van reden kan terugtreden. De verkoper heeft geen bedenktijd.

De makelaar stelt de koopovereenkomst op volgens het NVM-model of het VBO-model, de twee meest gebruikte standaardcontracten in Nederland. Beide modellen bevatten vaste clausules over de staat van de woning, de ontbindende voorwaarden en de leveringsdatum. Heb je een oud huis of ben je zelf nooit in de woning geweest? Dan kan de makelaar een ouderdomsclausule of een niet-bewoningsclausule adviseren. Die clausules beperken je aansprakelijkheid voor gebreken die passen bij de leeftijd van de woning. Alle juridische verplichtingen bij de koopovereenkomst zijn beschreven in ons artikel over de koopovereenkomst en juridische plichten.

Stap 10: Bouwkundige keuring en financieringsvoorbehoud

Als de koper een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde heeft opgenomen, laat hij een gecertificeerde bouwkundige inspecteur de woning inspecteren. De keuring duurt gemiddeld 2 uur en levert een rapport op met gebreken gerangschikt naar urgentie en herstelkosten. Als de totale herstelkosten boven een afgesproken drempel uitkomen (doorgaans tussen 5.000 en 15.000 euro), kan de koper de koop ontbinden of een lagere prijs bedingen.

Het financieringsvoorbehoud geeft de koper de mogelijkheid om de koop te ontbinden als hij de hypotheek niet rond krijgt. De termijn hiervoor is vastgelegd in de koopovereenkomst. Lukt het de koper niet om financiering te regelen, dan vervalt de koop zonder financiële consequenties. Als de termijn verstrijkt zonder dat de koper een beroep doet op het voorbehoud, is de koop definitief. De waarborgsom van 10% van de koopsom, die de koper dan stort bij de notaris, vervalt als de koper daarna toch afhaakt.

Stap 11: Eindinspectie en overdracht bij de notaris

Op de dag van de overdracht, of de dag ervoor, inspecteert de koper de woning voor een laatste keer. De eindinspectie bevestigt dat de woning in de overeengekomen staat wordt opgeleverd: alle afgesproken roerende zaken zijn aanwezig, er zijn geen nieuwe gebreken ontstaan en de meterstanden zijn genoteerd.

Daarna volgt het bezoek aan de notaris. De notaris leest de akte van levering (transportakte) voor en beide partijen ondertekenen. Na inschrijving van de akte bij het Kadaster ben je officieel geen eigenaar meer. De notaris verrekent op dat moment je hypotheek, betaalt de makelaarscourtage en keert het resterende bedrag aan jou uit. Dat bedrag staat doorgaans de volgende werkdag op je rekening. Alles over de oplevering staat beschreven in ons artikel over de oplevering van je huis.

Hoelang duurt het verkoopproces?

In 2025 duurt het volledige verkoopproces, van het eerste gesprek met een makelaar tot de sleuteloverdracht, gemiddeld 10 tot 14 weken. Dat is opgebouwd uit 3 afzonderlijke tijdsblokken, met elk hun eigen variabelen.

Woningen die binnen 1 maand na publicatie worden verkocht, brengen gemiddeld 5,4% meer op dan de vraagprijs. Woningen die langer dan 3 maanden te koop staan, eindigen gemiddeld onder de vraagprijs. Dat verschil is grotendeels te verklaren door de vraagprijs: een te hoge vraagprijs schrikt kopers af, waardoor de woning blijft staan en uiteindelijk meer waarde verliest dan een lagere vraagprijs direct zou hebben gekost.

Wat doet de makelaar in elk onderdeel van het proces?

Een verkoopmakelaar beheert het verkoopproces van begin tot eind. Zijn rol verschuift per fase: in de voorbereiding is hij adviseur, in de actieve verkoopperiode marketeer en bezichtigingsbegeleider, en in de juridische afronding regisseur van het contractproces.

Niet alle verkopers willen een full-service makelaar. Wie de woning zelf wil verkopen, bespaart de courtage maar neemt alle taken over. Dat is realistisch voor verkopers die kennis hebben van vastgoedjuridische procedures en beschikbaar zijn voor bezichtigingen. Voor de meeste verkopers is de courtage van een makelaar terug te verdienen via een hogere verkoopprijs. Meer over de afweging lees je in ons artikel over je huis zonder makelaar verkopen.

Veelgemaakte fouten in het verkoopproces

De meeste verliezen in het verkoopproces zijn te herleiden tot 4 fouten die verkopers keer op keer maken: een vraagprijs die te hoog is ingestoken, een presentatie die gehaast tot stand is gekomen, bezichtigingen die te lang zijn uitgespreid en een te snelle acceptatie van het eerste bod zonder naar de voorwaarden te kijken.

Veelgestelde vragen