Verhuurde woning verkopen: zo werkt verkoop met huurder, rechten en waarde
Een verhuurde woning verkopen is juridisch anders dan een leegstaande woning verkopen. De huurder heeft huurbescherming, de woning is minder waard dan in vrije staat en elke koper neemt het huurcontract automatisch over. Toch kiezen steeds meer particuliere verhuurders voor verkoop, gedreven door hogere belastingen in box 3 en strengere huurwetgeving. Dit artikel legt uit wat je rechten zijn, hoe de waarde wordt berekend en via welke route je de beste prijs haalt
Inhoudsopgave
Mag je een verhuurde woning verkopen?
Je mag een verhuurde woning verkopen, ongeacht of de huurder een tijdelijk of een vast huurcontract heeft. De verkoop zelf is geen reden om de huurovereenkomst te beëindigen. Het principe van koop breekt geen huur (artikel 7:226 BW) bepaalt dat het huurcontract ongewijzigd doorloopt onder de nieuwe eigenaar, met dezelfde huurprijs, dezelfde voorwaarden en dezelfde rechten voor de huurder.
Dit betekent dat een koper van jouw verhuurde woning de huurder er niet uit kan zetten enkel omdat hij de nieuwe eigenaar is. De huurder hoeft daar ook geen toestemming voor te geven. Koop breekt geen huur is dwingend recht. Partijen kunnen hier niet contractueel van afwijken.
Rechten van de huurder bij verkoop
De huurder heeft bij de verkoop van de woning 4 wettelijke rechten die direct invloed hebben op het verkoopproces.
Recht op woonzekerheid. Het huurcontract loopt door onder de nieuwe eigenaar. Huurprijs, opzegtermijnen en overige voorwaarden blijven ongewijzigd. De huurder hoeft niets te tekenen en kan de verkoop niet blokkeren.
Recht op informatie. De huurder heeft recht om tijdig en schriftelijk geïnformeerd te worden over de verkoop en wat die voor hem of haar betekent. Potentiële kopers mogen het huurcontract inzien; de huurder hoeft daarvoor geen toestemming te geven, maar het is beleefder om dit te melden.
Recht bij bezichtigingen. Op basis van artikel 7:223 BW is de huurder verplicht mee te werken aan bezichtigingen door potentiële kopers of taxateurs. Maar: de huurder mag een bezichtiging weigeren als die niet tijdig is aangekondigd of op een onredelijk tijdstip plaatsvindt. Een huurder kan de toegang niet onbeperkt weigeren, maar de verhuurder heeft ook geen recht om op ieder gewenst moment binnen te komen.
Wanneer gedwongen vertrek wél mogelijk is. Een huurder verlaat de woning alleen vrijwillig of op basis van een wettelijke opzeggingsgrond, zoals wanbetaling, ernstige contractschending, dringend eigen gebruik of het verstrijken van een tijdelijk huurcontract. Verkoop is geen opzeggingsgrond.
Waarde van een verhuurde woning
Een verhuurde woning is minder waard dan een vergelijkbare leegstaande woning. De nieuwe eigenaar kan de huurder er immers niet uit zetten en is gebonden aan de geldende huurprijs. In de praktijk ligt de marktwaarde in verhuurde staat 20% tot 30% lager dan de vrije verkoopwaarde. Het exacte verschil hangt af van de hoogte van de huurprijs ten opzichte van de marktprijs, de looptijd van het contract en de kans op leegstand op termijn.
Er zijn 3 verschillende waardebegrippen die je onderscheidt bij een verhuurde woning: de vrije verkoopwaarde (wat de woning leeg waard is), de marktwaarde in verhuurde staat (wat een belegger bereid is te betalen), en de fiscale waarde voor box 3 (WOZ-waarde vermenigvuldigd met de leegwaarderatio). Deze 3 waarden zijn zelden gelijk en soms flink anders.
Leegwaarderatio en belasting in box 3
De leegwaarderatio is het percentage waarmee de Belastingdienst de WOZ-waarde vermenigvuldigt om de fiscale waarde van een verhuurde woning in box 3 te berekenen. Hoe lager de huurprijs ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio en hoe lager de belastinggrondslag.
| Jaarhuur als % van WOZ-waarde | Leegwaarderatio (2024) |
|---|---|
| Minder dan 1% | 73% |
| 1% tot 2% | 80% |
| 2% tot 3% | 84% |
| 3% tot 4% | 90% |
| 4% tot 5% | 95% |
| 5% of meer | 100% |
Sinds 2024 is de leegwaarderatio fors verhoogd. In 2021 bedroeg die nog 67%. Particuliere verhuurders betalen hierdoor veel meer belasting over de waarde van hun beleggingspanden, zelfs als het werkelijke rendement nauwelijks gestegen is. Dit is een van de voornaamste redenen waarom steeds meer verhuurders besluiten te verkopen.
3 manieren om een verhuurde woning te verkopen
Er zijn 3 verkooproutes, elk met eigen voor- en nadelen wat betreft prijs, snelheid en complexiteit.
1. Verkopen aan de zittende huurder
Dit is de meest efficiënte route. De huurder koopt de woning en het huurcontract eindigt automatisch op het moment van overdracht, omdat huurder en koper dezelfde persoon worden, is koop hier wél geoorloofd als reden voor beëindiging van het huurcontract. De koopprijs ligt hoger dan bij verkoop in verhuurde staat aan een belegger, omdat de huurder de woning als zijn toekomstige eigen woning waardeert. Er zijn geen kosten voor promotie, bezichtigingsrondleidingen of woningstyling.
De huurder betaalt bij aankoop 2% overdrachtsbelasting (of 0% als hij een starter is onder de leeftijdsgrens en binnen de vrijstellingsgrens valt). Voor jou als verhuurder zijn er geen bijzondere belastinggevolgen. Je verkoopt gewoon de woning.
2. Verkopen aan een andere belegger
Een andere belegger neemt het huurcontract over en continueert de verhuur. Dit is doorgaans de snelste route: beleggers kopen zonder bezichtigingsrondleidingen en zijn gewend aan verhuurde staat. De koopprijs ligt 20% tot 30% lager dan de vrije verkoopwaarde. De koper betaalt 10,4% overdrachtsbelasting. Dat percentage geldt voor niet-zelfbewoonde aankopen en drukt direct op zijn rendementsverwachting.
3. Wachten op vertrek huurder, dan leeg verkopen
Na het vrijwillige vertrek van de huurder verkoop je de woning leeg op de reguliere koopmarkt. Dit levert de hoogste prijs op, maar vereist geduld. Je kunt het huurcontract voor onbepaalde tijd niet opzeggen enkel vanwege je verkoopplannen. Dringend eigen gebruik is wel een wettelijke grond, maar de drempel daarvoor is hoog en de procedure verloopt via de rechter.
Verkopen aan huurder
- Hoogste prijs van de 3 verhuurde-staat-routes
- Geen bezichtigingen of marketingkosten
- Huurcontract eindigt automatisch
- Vereist bereidheid én financieringsmogelijkheid van huurder
Verkopen aan belegger
- Snelste verkooproute
- Prijs 20–30% lager dan vrije verkoopwaarde
- Koper betaalt 10,4% overdrachtsbelasting
- Huurder blijft wonen, niets verandert voor hem
Bezichtigingen met een huurder in de woning
Bezichtigingen plannen met een zittende huurder vraagt om goede communicatie. Een huurder die zich gerespecteerd voelt, werkt doorgaans mee. Een huurder die verrast wordt of het gevoel heeft dat zijn privacy wordt geschonden, weerhoudt potentiële kopers om de woning goed te bekijken.
Kondig elke bezichtiging minstens 48 uur van tevoren schriftelijk aan. Plan ze bij voorkeur op vaste momenten, zoals een woensdagavond en een zaterdagochtend per week, zodat de huurder zijn agenda erop kan aanpassen. Cluster meerdere bezichtigingen op dezelfde dag om de overlast te beperken. Een vrijwillige vergoeding van €50 tot €100 per bezichtigingsdag vergroot de medewerking aanzienlijk.
Nieuwe verhuurwetgeving en het verkoopklimaat in 2024
De verhuurmarkt is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Drie wetten hebben tegelijkertijd de rendementen verlaagd en de onzekerheid vergroot, wat een golf van verkoopbeslissingen bij particuliere verhuurders heeft veroorzaakt.
De Wet betaalbare huur (1 juli 2024) heeft het woningwaarderingsstelsel (WWS) uitgebreid naar de middenhuur. Woningen tot 186 punten zijn nu wettelijk gereguleerd tot een maximale huur van circa €1.157 per maand. Verhuurders die boven het puntentotaal verhuurden, moeten de huur terugbrengen of riskeren boetes van de gemeente.
De Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) heeft tijdelijke huurcontracten afgeschaft voor de meeste woningen. Alle nieuwe contracten zijn voor onbepaalde tijd. Dit maakt de flexibiliteit voor verhuurders kleiner en de kans op leegstand kleiner, maar verhoogt tegelijkertijd de drempel om een huurder ooit kwijt te raken.
De verhoogde leegwaarderatio in box 3 betekent dat verhuurders over een hogere grondslag belasting betalen, ook als het werkelijke rendement nauwelijks gestegen is. Samen leiden deze drie ontwikkelingen tot een uitstroom van particuliere beleggers uit de verhuurmarkt, wat paradoxaal genoeg het aanbod op de koopmarkt in het lage segment tijdelijk vergroot.
Makelaar inschakelen bij verhuurde woning
Een makelaar met ervaring in beleggingsvastgoed adviseert je over de meest voordelige verkooproute op basis van jouw specifieke situatie: de huurprijs, het type huurcontract, de staat van de woning en de lokale vraag van beleggers versus eigenaar-bewoners.
Praktisch gezien voert de makelaar een waardebepaling in verhuurde staat uit, adviseert over het juiste verkoopmoment en onderhoudt het contact met de huurder gedurende het verkoopproces. Bij een gerichte verkoop aan de zittende huurder bemiddelt de makelaar ook bij de prijsonderhandeling. Huurders willen het huis zo goedkoop mogelijk kopen, terwijl jij een marktconforme prijs wilt ontvangen.
Wil je weten wat jouw verhuurde woning waard is en welke verkooproute het meest oplevert? Garantiemakelaars heeft ervaring met de verkoop van beleggingspanden en geeft je een gratis en vrijblijvend adviesgesprek.
Vraag een gratis waardebepaling aan