Huis verkopen bij scheiding: opties, overwaarde en praktische stappen

De 3 opties voor de woning bij scheiding

Bij een scheiding zijn er grofweg drie manieren om de gezamenlijke woning te regelen. Welke optie haalbaar is, hangt af van de financiële situatie van beide partners, de hoogte van de hypotheek en de onderlinge verstandhouding.

De eerste optie is gezamenlijk verkopen. Beide partners verlaten de woning, de woning wordt op de markt gezet en de opbrengst wordt verdeeld na aflossing van de hypotheek. Dit is de meest voorkomende keuze en geeft de meest definitieve financiële afsluiting.

De tweede optie is dat één partner de ander uitkoopt en in de woning blijft wonen. De vertrekkende partner ontvangt zijn of haar deel van de overwaarde, wordt ontslagen van de hypotheekschuld en vertrekt. Dit vereist dat de overblijvende partner de hypotheek solo kan dragen én de uitkoopsom kan financieren. In de praktijk lukt dat lang niet altijd.

De derde optie is de woning tijdelijk op beide namen laten staan. Dit is zinvol als er een restschuld dreigt en jullie willen wachten op een betere verkoopprijs, of als de kinderen de schooltijd willen afmaken in de buurt. Maak in dat geval nu duidelijke afspraken over wie er woont, wie de hypotheeklasten draagt en voor hoelang de situatie geldt.

Van wie is de woning?

De eigendomssituatie bepaalt hoe de overwaarde of restschuld verdeeld wordt. Er zijn 3 situaties die elk een andere aanpak vragen.

Ben je getrouwd in gemeenschap van goederen, dan is de woning altijd van jullie samen voor de helft, ook als die vóór het huwelijk door één van jullie is gekocht. Bij verkoop ontvangen beide partners 50% van de overwaarde, of dragen beiden 50% van de restschuld.

Ben je getrouwd onder huwelijkse voorwaarden, dan staat in de huwelijkse voorwaarden hoe de woning en de overwaarde verdeeld worden. Staat de woning alleen op naam van één partner en is ze vóór het huwelijk gekocht, dan is die partner in beginsel de eigenaar. Dit betekent niet automatisch dat de ander niets krijgt, maar de verdeling is complexer en vraagt om juridisch advies.

Ben je ongehuwd samengewoond, dan geldt de woning als privébezit van degene die op de eigendomsakte staat. Zonder samenlevingscontract maakt het wettelijk niet uit hoelang je samen hebt gewoond. Is er wél een samenlevingscontract, dan gelden de afspraken die daarin zijn vastgelegd.

Overwaarde berekenen en verdelen

De overwaarde is het bedrag dat overblijft nadat de hypotheekschuld van de verkoopprijs is afgetrokken. Om de overwaarde te verdelen, heb je eerst een betrouwbare waardering van de woning nodig.

Voor een gezamenlijke verkoop volstaat een gratis waardebepaling door de makelaar als richtsnoer. Wil één partner de ander uitkopen, of is de rechter bij de verdeling betrokken, dan is een officieel taxatierapport vereist. De bank die de hypotheek verstrekt, verlangt dit taxatierapport ook als de hypotheek moet worden aangepast of overgenomen.

Uitkopen: wanneer is het haalbaar?

Uitkopen klinkt aantrekkelijk: de kinderen hoeven niet te verhuizen, de stabiliteit blijft grotendeels intact. Maar het is financieel zwaarder dan het lijkt. De partner die blijft, moet drie dingen aantonen bij de bank:

• De volledige hypotheeklast solo kunnen dragen op basis van het eigen inkomen
• De uitkoopsom kunnen financieren, namelijk de helft van de overwaarde, te betalen aan de vertrekkende partner
• Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid voor de vertrekkende partner regelen bij de bank

Dat derde punt is cruciaal. Zolang de vertrekkende partner niet is ontslagen van de hypotheekschuld, blijft hij of zij aansprakelijk als de ander de hypotheek niet betaalt. Dit ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid legt de notaris vast in een nieuwe hypotheekakte. De bank geeft dit ontslag alleen als ze ervan overtuigd is dat de overblijvende partner de lasten solo kan dragen.

Restschuld na verkoop

Verkoopt de woning voor minder dan de openstaande hypotheek, dan houd je een restschuld over. Die restschuld moeten beide partners gezamenlijk dragen, naar rato van hun eigendomspercentage, tenzij jullie andere afspraken hebben gemaakt in het echtscheidingsconvenant.

Heeft jullie hypotheek Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan keert het NHG-fonds de restschuld mogelijk uit als de verkoop het gevolg is van de scheiding. Vraag dit na bij jullie hypotheekverstrekker nog voordat je de woning te koop zet. De voorwaarden zijn specifiek en er gelden termijnen.

Zonder NHG zijn er 3 manieren om de restschuld te verwerken: aflossen met eigen spaargeld, een lening afsluiten (let op: rente niet aftrekbaar na 2018), of de woning tijdelijk op beide namen laten staan en wachten op een stijgende markt. Laat je in alle gevallen adviseren door een hypotheekadviseur.

Eerst scheiden of eerst verkopen?

Je hoeft de scheiding niet af te wachten om het huis te verkopen. Beide volgorden zijn juridisch mogelijk, maar ze hebben andere voor- en nadelen.

Eerst verkopen, dan scheiden kan sneller gaan als jullie het eens zijn over de verkoopstrategie en de verdeling. Je kunt de opbrengst verdelen en beiden met een schone lei beginnen. Het vereist wel dat jullie nog goed genoeg kunnen samenwerken om bezichtigingen te plannen en biedingen te beoordelen. Leg de afspraken hierover vast in een voorlopige overeenkomst, ook als de scheiding nog niet definitief is.

Eerst scheiden, dan verkopen geeft meer juridische helderheid: alle afspraken over de verdeling staan al vast in het echtscheidingsconvenant en de akte van verdeling. Het nadeel is dat de woning langer op beide namen staat, wat betekent dat jullie financieel langer met elkaar verbonden blijven.

Benodigde documenten bij verkoop tijdens scheiding

Naast de standaard verkoopstukken zijn er bij een scheiding 4 aanvullende documenten die de notaris of de bank nodig heeft.

Bijleenregeling en eigenwoningforfait

Na de verkoop zijn er twee fiscale aandachtspunten waarmee je rekening houdt.

De bijleenregeling bepaalt dat je de overwaarde van de verkochte woning moet inbrengen als je binnen 3 jaar een nieuwe woning koopt. De hypotheekrenteaftrek geldt op de nieuwe lening alleen over het bedrag boven de ingebrachte overwaarde. Dit heeft direct invloed op je netto maandlasten in de nieuwe situatie.

Het eigenwoningforfait moet worden verdeeld zolang de woning nog op beide namen staat maar slechts één partner er woont. De bewonende partner geeft de woning aan in box 1. De vertrokken partner mag de woning gedurende maximaal 2 jaar na het verlaten van de woning ook in box 1 aangeven. Daarna valt zijn of haar aandeel in box 3. Dit is een tijdelijke regeling bedoeld om de scheidingsprocedure fiscaal niet te benadelen.

De makelaar als neutrale partij

Bij een scheiding is de verkoopmakelaar meer dan een verkoopbegeleider: hij fungeert als neutrale derde tussen twee partijen die het niet altijd eens zijn. Een goede scheidingsmakelaar communiceert met beide partners afzonderlijk als dat nodig is, presenteert biedingen neutraal en bewaakt dat persoonlijke spanningen de verkoopstrategie niet verstoren.

Kies bij voorkeur een makelaar waarbij beide partners zich comfortabel voelen. Een door slechts één partner aangedragen makelaar wekt wantrouwen bij de ander en vertraagt de besluitvorming over biedingen en de verkoopprijs. Een gezamenlijk gekozen verkoopmakelaar met duidelijke communicatieafspraken voorkomt dit.

Veelgestelde vragen