Oplevering van je huis: wat je als verkoper moet regelen

Wat de oplevering van je huis inhoudt

De oplevering van je huis is het moment waarop jij de woning formeel overdraagt aan de koper. Dit bestaat uit 2 onderdelen: de eindinspectie en de eigendomsoverdracht bij de notaris. De eindinspectie vindt doorgaans een halfuur tot een uur voor de notarisafspraak plaats, in de leegstaande woning.

Tijdens de eindinspectie controleer je samen met de koper of de woning nog in dezelfde staat verkeert als op het moment dat de koopovereenkomst werd getekend. Daarna ga je naar de notaris, waar de leveringsakte wordt ondertekend en de eigendom officieel op naam van de koper wordt gezet. Pas na de inschrijving in het Kadaster is de overdracht juridisch een feit.

De opleveringsdatum: hoe prik je die?

De opleveringsdatum leg je vast in de koopovereenkomst, en is daarmee juridisch bindend voor beide partijen. De keuze van die datum hangt af van 3 factoren: de tijd die de koper nodig heeft voor de hypotheekafhandeling, jouw eigen verhuisplanning en de beschikbaarheid van de notaris.

Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht zit in Nederland gemiddeld 6 tot 8 weken. Die periode heeft de koper nodig om de hypotheekofferte definitief te krijgen en de notaris te laten zorgen voor de leveringsakte. Wil je meer tijd omdat je zelf nog naar een nieuwbouwwoning wacht, of wil de koper er snel in, dan kun je in onderhandeling een langere of kortere termijn overeenkomen.

Let op: rond de eerste van de maand en vlak voor feestdagen zijn notarissen en banken vaak vollere agenda's. Een datum op een andere werkdag geeft soms meer ruimte.

De datum wijzigen

Wil een van de partijen de datum verschuiven, dan vereist dat instemming van de ander. Werk je mee aan uitstel terwijl je dat niet hoeft te doen? Zorg dan dat de koper aantoonbaar zekerheid heeft gesteld, bijvoorbeeld via een waarborgsom. De notaris, de makelaar en eventuele hypotheekverstrekkers moeten allemaal op de hoogte worden gebracht van een nieuwe datum. Soms is ook de opstalverzekering opnieuw af te stemmen.

Wat je als verkoper moet opleveren

Je levert de woning op in dezelfde staat als tijdens de laatste bezichtiging met de koper, leeg en bezemschoon. Dat is de juridische norm die voortvloeit uit artikel 6.3 van de standaard NVM-koopovereenkomst: de woning bezit bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis.

Concreet betekent dit het volgende: alle persoonlijke spullen, meubels, gordijnen en losse apparaten die niet op de lijst van zaken staan, gaan mee. De woning is schoon, maar hoeft niet professioneel gereinigd te zijn. "Bezemschoon" is de norm in de makelaarswereld: gestofzuigd, de keuken uitgeveegd, de kastjes leeg. Wat de koper aantreft mag niet slechter zijn dan wat hij tijdens de bezichtiging zag.

Schoonmaak: wat is bezemschoon?

Bezemschoon houdt in dat het huis gestofzuigd is, het aanrecht en de keuken schoon zijn, de vensterbanken zijn afgenomen en er geen rommel op de vloeren ligt. De oven hoeft niet te glimmen, maar moet vrij zijn van aangekoekte resten. Verwacht de koper een dieper schoonmaak? Dan maak je dat als aparte afspraak, eventueel tegen vergoeding. Wil je het uitbesteden, rekening dan met circa 25 tot 60 euro per uur voor een professioneel schoonmaakbedrijf.

Schroeven, pluggen en gaatjes in de muur

Gaatjes in de muur waar schilderijen aan hingen, hoef je juridisch gezien niet te dichten: de koper heeft de woning met die gaatjes aanvaard. Toch is het netjes om ze te plamuren als het om grote aantallen gaat, zeker als je vers geschilderde muren achterlaat. Zorg er in ieder geval voor dat het weghalen van schroeven en haken geen nieuwe schade veroorzaakt: geforceerd getrokken pluggen die een stuk gips meeslepen, vallen wel onder jouw verantwoordelijkheid.

De lijst van zaken: roerende en onroerende zaken

De lijst van zaken is het document dat vastlegt welke spullen bij de woning blijven, welke meegaan en welke de koper eventueel kan overnemen tegen betaling. Dit formulier maakt deel uit van de koopovereenkomst en is daarmee juridisch bindend.

Bij de verkoop van een woning worden 2 categorieën goederen onderscheiden. Onroerende zaken zijn alles wat duurzaam met de grond of het gebouw verbonden is: de muren, het dak, ingemetselde schoorstenen, een vast verankerd tuinhuis. Die horen altijd bij de woning. Roerende zaken zijn alle goederen die je kunt verplaatsen zonder de woning te beschadigen: losse meubels, gordijnen, losse keukenapparatuur, een zwevend laminaatvloer.

De meest overgenomen roerende zaken in Nederland zijn: vloeren (inclusief ondervloer en plinten), zonwering (binnen en buiten), keukenapparatuur zoals kookplaat, oven en afzuiger, witgoed zoals vaatwasser, koelkast of vriezer, losse verlichting en armaturen, brievenbus en deurbel.

Overname tegen betaling

Spullen die de koper wil overnemen, worden voor een overeengekomen bedrag op de lijst gezet. Dit bedrag betaalt de koper rechtstreeks aan jou, vóór of tijdens de eindinspectie. Zorg dat het bedrag betaald is voordat je naar de notaris gaat: de notaris wil geen onopgeloste financiële afspraken die buiten de koopsom vallen.

De eindinspectie stap voor stap

De eindinspectie vindt plaats op de dag van de overdracht, doorgaans 30 tot 60 minuten voor de afspraak bij de notaris. Jij als verkoper bent verplicht hieraan mee te werken: dit is vastgelegd in de koopovereenkomst. De koper heeft op zijn beurt een onderzoeksplicht: hij is verplicht de woning zorgvuldig te controleren voordat hij bij de notaris tekent.

Koper, verkoper en de verkopende makelaar lopen samen kamer voor kamer door de lege woning. De makelaar heeft een eindinspectieformulier mee waarop bevindingen en meterstanden worden genoteerd. Beide partijen tekenen dit formulier voor akkoord.

Bij slimme meters voor gas en elektra worden de meterstanden automatisch doorgegeven aan de energieleverancier. De stand van de watermeter geef je altijd zelf door, ook bij een slimme meter voor de andere nutsvoorzieningen.

Gebreken tijdens de eindinspectie: wat nu?

Als tijdens de eindinspectie een gebrek aan het licht komt, leg het direct vast op het inspectierapport en bespreek de oplossing voor je naar de notaris gaat. De gevolgen hangen af van de ernst van het gebrek.

Kleine gebreken, zoals een losse deurklink of een lamp die niet werkt, worden doorgaans snel opgelost: een kleine prijsafspraak of herstelbelofte volstaat. Grotere gebreken vragen om een duidelijkere regeling, omdat de notaris straks de akte tekent en het huis dan van eigenaar wisselt.

Het depot bij de notaris

Bij gebreken van middelzware ernst kan de notaris een deel van de koopsom achterhouden in een depot. De notaris maakt dat bedrag pas naar jou over zodra het gebrek naar tevredenheid van de koper is opgelost. Dit mechanisme beschermt de koper zonder dat de overdracht hoeft te worden uitgesteld. Hoe hoog het depot is, spreek je af met koper, makelaar en notaris samen.

De 8-dagentermijn bij ernstige gebreken

Verschijnen er tijdens de inspectie ernstige gebreken die normaal woongebruik in de weg staan, dan kan de koper de overdracht weigeren totdat het probleem opgelost is. Je krijgt als verkoper 8 kalenderdagen om de problemen te verhelpen. Lukt dat niet, dan word je in gebreke gesteld. De boete die daarna loopt, bedraagt 3 promille van de koopsom per dag, maximaal 10 procent van de koopsom. In de praktijk wordt dit vrijwel nooit zo ver opgerekend: de meeste gevallen worden via overleg en een depot afgewikkeld.

Mededelingsplicht en verborgen gebreken

Als verkoper heb je een wettelijke mededelingsplicht: je bent verplicht alle gebreken te melden aan de koper die jij kent en die van invloed zijn op de aankoopbeslissing. Dit geldt ook als de koper er niet naar vraagt. De NVM stelt hiervoor een standaard vragenlijst beschikbaar, die verkopers invullen en ondertekenen als onderdeel van het verkoopproces.

De mededelingsplicht betreft bekende gebreken zoals eerdere lekkages, bodemverontreiniging, structurele vochtproblemen, asbest in muren of plafonds, een te kleine gasleiding, of een bekende funderingsproblematiek. Gebreken die zichtbaar zijn bij een normale bezichtiging, zoals scheuren in een muur of rotte kozijnen, hoeven niet apart te worden gemeld: de koper had deze kunnen opmerken.

De ouderdomsclausule

Bij oudere woningen staat in de koopovereenkomst vaak een ouderdomsclausule. Die clausule bepaalt dat de koper erkent dat de woning een bepaalde leeftijd heeft en dat daarmee samenhangende gebreken bij de leeftijd van het huis horen. Een koper kan van een woning van 60 jaar oud minder hoge bouwtechnische eisen stellen dan van een woning van 5 jaar. De ouderdomsclausule ontslaat je als verkoper echter niet van je mededelingsplicht: gebreken die je kent en verzwijgt, zijn ook met zo'n clausule aanvechtbaar.

Verborgen gebreken na de overdracht

Ontdekt de koper na de overdracht een gebrek dat hij niet kon zien en dat het normale gebruik van de woning belemmert, dan heeft hij 2 maanden de tijd om dit schriftelijk te melden bij jou. Bij ernstige gevallen heeft hij via de rechtbank aanspraak op schadevergoeding of herstel. Bewijs hierin ligt bij de koper: die moet aantonen dat het gebrek er al was op het moment van overdracht. Een bouwkundige keuring vóór de overdracht maakt de bewijspositie van beide partijen duidelijker.

Van eindinspectie naar notaris

Na de eindinspectie ga je naar de notaris voor de eigendomsoverdracht. Neem een geldig legitimatiebewijs mee: paspoort, identiteitskaart of rijbewijs. De notaris heeft alle overige documenten al in zijn bezit: de leveringsakte, de hypotheekstukken en de financiële afrekening.

Bij de notaris onderteken jij de leveringsakte, die ook door de koper en de notaris wordt getekend. Met die akte wordt de eigendom van de woning formeel overgedragen. Daarna schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster. Pas op dat moment is de koper juridisch eigenaar van de woning.

De financiële afwikkeling verloopt via de notaris. De koopsom wordt op de rekening van de notaris gestort en na aftrek van jouw openstaande hypotheekschuld en overige kosten naar jou overgemaakt. Verwacht dat bedrag doorgaans 1 tot 3 werkdagen na de ondertekening op je rekening. Bij een eventuele overwaarde ontvang je het nettobedrag na aflossing van de hypotheek; bij een restschuld betaal je het verschil vóór de overdracht aan de notaris over. Meer over de financiële afwikkeling lees je op de pagina notariskosten bij verkoop.

Opstalverzekering opzeggen

Vanaf het moment van overdracht bij de notaris is de woning eigendom van de koper, en draagt de koper het risico. Jouw opstalverzekering (woonhuisverzekering) dient op die dag te eindigen. Zeg hem op per de overdrachtsdatum. De koper moet zijn verzekering laten ingaan op precies die dag: bij een hypotheek is een lopende opstalverzekering verplicht op het moment van ondertekening.

Checklist: alles geregeld voor de oplevering

Gebruik onderstaande checklist om de 2 weken voor de oplevering niets over het hoofd te zien.

Veelgestelde vragen