Koopovereenkomst bij het verkopen van een huis
De koopovereenkomst is het bindende contract tussen jou als verkoper en de koper, gebaseerd op artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek. Vanaf de ondertekening door beide partijen geldt het contract als rechtskracht hebbend en treden de juridische verplichtingen van de verkoper direct in werking. Deze pagina legt uit wat er in de overeenkomst staat, welke plichten je als verkoper hebt, hoe ontbindende voorwaarden werken, en wat er op het spel staat als één van de partijen de afspraken niet nakomt.
Inhoudsopgave
Wat is de koopovereenkomst?
De koopovereenkomst (ook wel koopakte of koopcontract genoemd) is het schriftelijke contract waarin koper en verkoper alle afspraken over de verkoop vastleggen. Voor de verkoop van een woning aan een particuliere koper geldt een wettelijke schriftelijkheidseis: mondelinge overeenstemming over de prijs en de overige voorwaarden is onvoldoende. Pas wanneer de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend, is er sprake van een juridisch bindend contract. Dit volgt uit artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek.
De term "voorlopige koopovereenkomst" is juridisch onnauwkeurig. De overeenkomst is niet voorlopig in de zin dat er nog onderhandeld kan worden: alles wat erin staat, is direct bindend na ondertekening. Het woord "voorlopig" verwijst uitsluitend naar het feit dat de eigendom nog niet is overgedragen. Die overdracht volgt pas bij de notaris, bij het passeren van de leveringsakte.
Bindend versus overdracht: het verschil
Tekenen van de koopovereenkomst: juridisch bindend contract, maar de koper is nog geen eigenaar.
Passeren van de leveringsakte bij de notaris en inschrijving bij het Kadaster: pas dan gaat de juridische eigendom over.
Zolang de leveringsakte niet bij het Kadaster is ingeschreven, blijft de verkoper de juridische eigenaar van de woning. De periode tussen koopovereenkomst en overdracht, doorgaans 4 tot 8 weken, heet de schemerperiode. In deze periode kunnen zich risico's voordoen voor de koper, zoals faillissement van de verkoper of beslaglegging door schuldeisers.
Wat staat er in de koopovereenkomst?
Een koopovereenkomst voor een woning bevat minimaal 6 categorieën van afspraken. Ontbreekt één van deze elementen, of staat er iets onvolledig in, dan kan dat grote juridische en financiële gevolgen hebben.
| Onderdeel | Wat wordt vastgelegd |
|---|---|
| Partijen | Volledige namen, adressen en geboortedata van koper(s) en verkoper(s) |
| Object | Adres, kadastrale gegevens, grootte van het perceel, type woning |
| Koopsom | Prijs in cijfers én voluit, en wat de kosten koper inhouden |
| Leveringsdatum | Datum van eigendomsoverdracht bij de notaris, naam van het notariskantoor |
| Roerende zaken | Lijst van wat achterblijft in de woning (gordijnen, keukenapparatuur, cv-ketel) |
| Ontbindende voorwaarden | Omstandigheden waaronder de koop kosteloos ontbonden kan worden |
| Waarborgsom / bankgarantie | Zekerheid voor de verkoper, doorgaans 10% van de koopsom |
| Bijzondere bepalingen | Erfdienstbaarheden, bodemverontreiniging, aanschrijvingen gemeente, opstalrecht |
Over de lijst van roerende zaken ontstaan in de praktijk veel geschillen. Een voorzethaard, een inbouwkeuken, vaste zonwering: als partijen hierover van mening verschillen, is de rechtsleer leidend. Roerende zaken die door hun verbinding met de woning duurzaam bestemd zijn om daartoe te blijven (artikel 3:4 BW), worden als onroerend beschouwd en behoren standaard bij de woning. Alles wat niet onomstotelijk vast zit, zet je uitdrukkelijk op de lijst.
De NVM-koopakte als standaardmodel
De meest gebruikte koopovereenkomst in Nederland is de NVM-koopakte, een modelovereenkomst die in overleg is opgesteld door 5 organisaties: de NVM (Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars), VBO Makelaar, Vastgoedpro, de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis. Het model bestaat uit een vaste kern van artikelen en een ruimte voor aanvullende afspraken per transactie.
De NVM-koopakte bevat standaard bepalingen over de boeteclausule (artikel 11), de waarborgsom (artikel 4), de staat van de woning bij oplevering (artikel 6) en de ontbindende voorwaarden (artikelen 15 en 16). Naast de NVM-koopakte bestaat er ook een apart model voor appartementsrechten (model 2018). Doorgaans stelt de verkoopmakelaar de overeenkomst op en draagt hij daarmee de verantwoordelijkheid voor een correcte vastlegging van alle gemaakte afspraken.
Juridische plichten van de verkoper
Als verkoper draag je vanaf de ondertekening van de koopovereenkomst 4 concrete juridische verplichtingen. Het niet nakomen van één van deze verplichtingen geeft de koper het recht om juridische stappen te ondernemen, een boete te eisen of de overeenkomst te ontbinden.
- Levering op de overeengekomen datum: Je bent verplicht de woning vrij van hypotheken, beslagen en andere lasten over te dragen op de afgesproken leveringsdatum. Dit vereist dat je de bestaande hypotheek tijdig aflost via de notaris, zodat de doorhaling in het Kadaster tijdig plaatsvindt.
- Oplevering in overeengekomen staat: De woning moet bij de sleuteloverdracht in dezelfde staat verkeren als bij de bezichtiging die de basis vormde voor het bod. Schade die na het tekenen is ontstaan, valt voor jouw rekening. Tot aan de leveringsdatum draag je het risico voor de woning en dien je die adequaat verzekerd te houden via een opstalverzekering.
- Nakoming van de mededelingsplicht: Je bent verplicht alle gebreken te melden die je kent of behoort te kennen, en die de koper niet eenvoudig zelf kan waarnemen. Deze plicht is uitgewerkt in de paragraaf over de mededelingsplicht hieronder.
- Medewerking aan de eigendomsoverdracht: Je bent verplicht op de afgesproken datum bij de notaris te verschijnen om de leveringsakte te ondertekenen. Verschijn je niet, of verleen je geen medewerking, dan stel je de koper in staat om via artikel 11 van de NVM-koopakte de koopovereenkomst te ontbinden en een boete van 10% van de koopsom te eisen.
De mededelingsplicht: wat moet je melden?
De mededelingsplicht verplicht je als verkoper om alle gebreken en bijzondere eigenschappen van de woning te melden die voor de koper van belang zijn en die hij niet zelf eenvoudig kan waarnemen. Deze plicht is niet gecodificeerd in één wetsartikel, maar volgt uit de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW) en uit een langdurige rechtspraak van de Hoge Raad. De mededelingsplicht weegt in de rechtspraak zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.
Concreet meld je gebreken als: een lek dak of dakgoten, vochtproblemen in kruipruimte of kelder, houtrot in kozijnen of vloerbalken, rioolproblemen, bodemverontreiniging op het perceel, aanwezigheid van asbest (in dakplaten, isolatiemateriaal of golfplaten), ernstige geluidsoverlast van een naburige weg of bedrijf, aanschrijvingen van de gemeente, een bestemmingsplan dat de bouw van een appartementencomplex op aangrenzende grond mogelijk maakt, en bekende conflicten over erfgrenzen of erfdienstbaarheden.
Hoeft niet gemeld te worden
- Gebreken die voor de koper direct zichtbaar zijn (scheur in de muur, versleten vloer)
- Zaken waarover de koper uitdrukkelijk vragen stelt en zelf onderzoek heeft gedaan
- Feiten die de koper al kende op het moment van ondertekening
Moet altijd gemeld worden
- Bekende verborgen gebreken die normaal gebruik van de woning belemmeren
- Aanwezigheid van asbest in niet-zichtbare constructiedelen
- Bouwkundige rapporten waaruit mankementen blijken
- Eerdere ernstige wateroverlast, zelfs als die inmiddels is verholpen
- Aangemelde planologische ontwikkelingen die het woongenot aantasten
Ook een vermoeden van een gebrek leidt al tot een mededelingsplicht. De Hoge Raad heeft bepaald dat een verkoper die weet dat er een verhoogd risico op bodemverontreiniging bestaat (bijvoorbeeld door vroeger gebruik als benzinestation of drukkerij), dit risico moet melden, ook als er geen bevestigd bewijs van vervuiling is.
In de praktijk vul je als verkoper bij het gebruik van de NVM-koopakte een vragenlijst in. Deze vragenlijst bevat gerichte vragen over de staat van en het onderhoud aan de woning. Een volledig ingevulde vragenlijst dient als bewijs dat je de koper correct hebt geïnformeerd. Laat je een vraag open of geef je een onjuist antwoord, dan versterkt dat de positie van de koper bij een latere claim wegens verborgen gebreken.
De 3 dagen bedenktijd van de koper
De particuliere koper heeft na ondertekening van de koopovereenkomst een wettelijke bedenktijd van 3 dagen, op grond van artikel 7:2 lid 2 BW. Binnen deze termijn mag de koper de koopovereenkomst zonder opgave van reden ontbinden, zonder dat hij een boete verschuldigd is. Deze bedenktijd geldt alleen voor de koper. Jij als verkoper hebt geen bedenktijd: zodra jij getekend hebt, ben je gebonden.
De bedenktijd van 3 dagen begint op de dag na die van de terhandstelling van de getekende koopovereenkomst aan de koper. Van de 3 dagen mag maximaal 1 dag een zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn. Tekent de koper op vrijdag, dan loopt zijn bedenktijd niet tot maandag maar tot dinsdag 00:00 uur, omdat het weekend slechts voor 1 dag meetelt. Valt er in die periode een erkende feestdag zoals Tweede Paasdag, dan verschuift de einddatum met 1 dag.
Ontbindende voorwaarden
Ontbindende voorwaarden zijn contractueel overeengekomen omstandigheden die de koper het recht geven de koopovereenkomst te ontbinden zonder boete te betalen. Ze worden in de koopovereenkomst vastgelegd vóór ondertekening. De 3 meest voorkomende ontbindende voorwaarden zijn het financieringsvoorbehoud, het voorbehoud van bouwkundige keuring en het voorbehoud van verkoop van de eigen woning van de koper.
Financieringsvoorbehoud
Typische termijn: 4 tot 6 weken na ondertekeningDe koper kan de koop ontbinden als hij binnen de overeengekomen termijn geen hypotheekaanbod ontvangt voor het afgesproken bedrag. Hij moet de ontbinding aantonen met minimaal 1 schriftelijke afwijzing van een erkende hypotheekverstrekker. Laat de koper de termijn verlopen zonder tijdig te ontbinden, dan vervalt het voorbehoud en is hij de volledige boete van 10% van de koopsom verschuldigd bij niet-nakoming.
Voorbehoud bouwkundige keuring
Typische termijn: 1 tot 2 weken na ondertekeningDe koper mag ontbinden als uit een bouwkundige keuring door een onafhankelijk bouwkundig bureau gebreken blijken waarvan de herstelkosten een vooraf vastgesteld bedrag overschrijden, doorgaans tussen €5.000 en €10.000. Het keuringsrapport dient door een erkend bureau te worden opgesteld. Een visuele inspectie door een bekende met bouwkundige kennis volstaat juridisch niet.
Voorbehoud verkoop eigen woning
Typische termijn: 2 tot 3 maanden na ondertekeningKopers die hun eigen woning nog niet hebben verkocht, bedingen soms het recht de koop te ontbinden als die verkoop niet binnen de gestelde termijn rond komt. Als verkoper accepteer je hiermee een periode van onzekerheid. Je kunt als tegeneis opnemen dat je het recht hebt andere biedingen te blijven accepteren, met een kennisgeving- en matchingsrecht voor de huidige koper ("no-brainer"-clausule).
Als verkoper heb je belang bij zo kort mogelijke termijnen voor de ontbindende voorwaarden. Een financieringsvoorbehoud van 4 weken is redelijk; 8 weken geeft de koper onnodig lang de mogelijkheid de koop te ontbinden. Onderhandel over de termijnen en laat ze door de makelaar vastleggen met een exacte einddatum, niet een open formulering als "zo spoedig mogelijk".
De boeteclausule: 10% van de koopsom
Artikel 11 van de NVM-koopakte bevat een standaard boeteclausule van 10% van de koopsom, die verschuldigd is als één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt. De boete geldt voor zowel de koper als de verkoper. Komt de koper zijn verplichtingen niet na, dan heb je als verkoper het recht de koopovereenkomst te ontbinden en de boete te innen. Kom jij als verkoper de verplichtingen niet na, dan heeft de koper datzelfde recht.
De procedure werkt als volgt: de partij die tekortschiet, ontvangt eerst een schriftelijke ingebrekestelling met een hersteltermijn van 8 werkdagen. Wordt er binnen die 8 dagen geen nakoming geleverd, dan mag de andere partij de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden en de boete van 10% opeisen. Naast de boete bestaat ook het recht op aanvullende schadevergoeding als de werkelijke schade hoger is dan 10% van de koopsom.
Wil je geen ontbinding maar nakoming van de koopovereenkomst, dan geldt artikel 11.3 van de NVM-koopakte: de koper betaalt een dagboete van 3 promille (3‰) van de koopsom per dag vertraging, met een maximum van 10% van de koopsom. Bij een woning van €400.000 loopt dat op tot €1.200 per dag, met een plafond van €40.000. Wordt de overeenkomst daarna alsnog ontbonden, dan wordt de al betaalde dagboete in mindering gebracht op de eenmalige boete van 10%.
Koopovereenkomst inschrijven bij het Kadaster
De koper kan de getekende koopovereenkomst laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster, op grond van artikel 7:3 BW. Deze inschrijving heet in juridisch jargon de Vormerkung. Na inschrijving is de koper 6 maanden beschermd tegen 4 risico's die zich in de schemerperiode kunnen voordoen.
De 4 risico's waartegen de Vormerkung beschermt zijn: doorverkoop van de woning door de verkoper aan een derde, beslaglegging op de woning door een schuldeiser van de verkoper, faillissement of surseance van betaling van de verkoper, en het vestigen van een nieuw hypotheekrecht op de woning door de verkoper. Alle 4 deze situaties kunnen de levering van de woning aan de koper blokkeren, als de koopovereenkomst niet is ingeschreven.
Inschrijving is niet verplicht, maar de notaris adviseert dit in vrijwel alle gevallen. De kosten bedragen circa €431 (notariskosten, kadasterkosten en btw tezamen). Alleen een notaris kan de koopovereenkomst inschrijven; hij voegt een notariële verklaring als bijlage toe. Inschrijving is alleen mogelijk nadat de bedenktijd van de koper is verstreken, tenzij de koopovereenkomst zelf door een notaris is opgesteld en mede-ondertekend.
Van koopovereenkomst naar eigendomsoverdracht
De eigendomsoverdracht van de woning vindt plaats in 3 stappen. De koopovereenkomst is slechts de eerste. Pas na de derde stap is de koper juridisch eigenaar.
Koper en verkoper tekenen de koopovereenkomst, doorgaans bij de verkoopmakelaar. Het contract is direct bindend voor beide partijen. De koper heeft 3 dagen bedenktijd. De leveringsdatum en het notariskantoor worden vastgelegd.
De koper regelt zijn hypotheek. De notaris bereidt de leveringsakte voor op basis van de gegevens in de koopovereenkomst. De notaris voert 2 kadastercontroles uit: een eerste inzage vooraf en een tweede inzage op de dag van overdracht, om te controleren of er geen beslagen of hypotheken zijn bijgekomen. De koper betaalt de koopsom (via hypotheek) of een gedeelte als waarborgsom.
Koper, verkoper en notaris tekenen de leveringsakte. De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster. Vanaf het moment van inschrijving is de koper de juridische eigenaar. Direct na de inschrijving ontvangt de verkoper de koopsom. De sleutels worden overhandigd, meestal aansluitend aan of gelijktijdig met het passeren. Zie Oplevering van je huis voor alles over de staat van de woning bij sleuteloverdracht.
De keuze van het notariskantoor ligt doorgaans bij de koper, omdat de koper ook de hypotheekakte bij dezelfde notaris laat passeren. Wil je als verkoper een specifiek notariskantoor inzetten, dan dien je dit vóór het sluiten van de koopovereenkomst kenbaar te maken.
Beschermende clausules voor de verkoper
Naast de standaardbepalingen van de NVM-koopakte bestaan er 4 aanvullende clausules die je als verkoper kunt opnemen om je aansprakelijkheid te beperken. Elke clausule heeft specifieke toepassingsvoorwaarden.
Ouderdomsclausule
Toepassing: woningen ouder dan 25 jaarMet een ouderdomsclausule verklaar je dat de koper er rekening mee houdt dat de woning niet aan de eisen van een nieuwbouwwoning voldoet. De koper accepteert een verhoogd risico op gebreken door veroudering. Maar let op: een ouderdomsclausule doet de mededelingsplicht niet vervallen. Heb jij als verkoper kennis van een specifiek ernstig gebrek, dan dien je dit alsnog te melden. Dit bleek ook in de zaak over het rieten dak, waarbij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de ouderdomsclausule terzijde schoof omdat de verkoper een dakrapport kende en dit had verzwegen.
Niet-zelfbewoningsclausule
Toepassing: verhuurde woningen of woningen uit erfenisAls je de woning niet zelf bewoond hebt (bijvoorbeeld bij een erfenis of na verhuurperiode), dan kun je opnemen dat je niet op de hoogte bent van de dagelijkse staat van de woning. Je beperkt daarmee je aansprakelijkheid voor gebreken die je redelijkerwijs niet kon kennen. Woningbouwcorporaties gebruiken deze clausule standaard bij de verkoop van huurwoningen.
As-is-clausule (verkoop in huidige staat)
Toepassing: kluswoningen, slooppandenBij de verkoop van een kluswoning of een pand dat geprijsd is inclusief de renovatiestaat, kan een as-is-clausule worden opgenomen. De koper aanvaardt de woning inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Deze clausule schept duidelijkheid over de onderbouwing van de koopprijs, maar beschermt de verkoper niet tegen opzettelijk verzwegen gebreken.
Clausule aanwijzing notaris
Toepassing: specifieke voorkeur verkoperAls je als verkoper een voorkeur hebt voor een bepaald notariskantoor, dien je dit vóór het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper mee te delen. Leg dit vast in de overeenkomst. Doe je dit niet, dan ligt de notariskeuze wettelijk bij de koper.
Garantiemakelaars begeleidt je door het volledige traject van koopovereenkomst tot sleuteloverdracht. Onze makelaars stellen de koopakte op, bewaken de juridische termijnen en leggen je plichten als verkoper helder uit.
Bekijk onze begeleiding bij verkoopVeelgestelde vragen
Ja. Zolang alleen de koper heeft getekend, is er geen bindend contract. Pas na ondertekening door zowel koper als verkoper treedt de overeenkomst in werking. Dit volgt rechtstreeks uit artikel 7:2 BW. Mondeling overeenstemming bindt de particuliere verkoper niet, ook al zijn alle details besproken.
Als de koper de waarborgsom (doorgaans 10% van de koopsom) niet binnen de contractueel vastgelegde termijn stort, dan stel je de koper schriftelijk in gebreke met een hersteltermijn van 8 werkdagen. Voldoet de koper ook binnen die termijn niet, dan mag je de koopovereenkomst ontbinden en de boete van 10% van de koopsom eisen op grond van artikel 11.2 van de NVM-koopakte.
Nee. Na ondertekening door beide partijen ben je als verkoper juridisch gebonden. Je kunt niet ontbinden omdat een derde meer biedt. Doe je dit toch, dan heeft de koper recht op nakoming van de overeenkomst of op de boete van 10% van de koopsom. Een hoger bod na ondertekening geeft de verkoper geen enkele juridische grond om de overeenkomst te verbreken.
De juridische overdracht vindt plaats op het moment dat de leveringsakte bij het Kadaster wordt ingeschreven. De koper is dan officieel eigenaar. De feitelijke overdracht is het overhandigen van de sleutels. In de meeste gevallen vallen deze op dezelfde dag samen. Als de feitelijke overdracht eerder plaatsvindt dan de juridische inschrijving, kan er een belastingtechnisch vraagstuk ontstaan over de overdrachtsbelasting; raadpleeg in dat geval de notaris.
De inschrijving beschermt de koper gedurende maximaal 6 maanden na inschrijving. Vindt de levering niet binnen 6 maanden plaats, dan vervalt de inschrijving met terugwerkende kracht. Na het verlopen van de bescherming kan gedurende 6 maanden geen nieuwe inschrijving voor dezelfde partijen en hetzelfde object worden gedaan.
De keuze van het notariskantoor ligt bij de koper, tenzij de verkoper vóór het sluiten van de koopovereenkomst schriftelijk kenbaar heeft gemaakt het recht van notariskeuze voor te behouden. In de NVM-koopakte is dit geregeld in het artikel over de leveringsakte. De notariskosten voor de leveringsakte en inschrijving zijn, tenzij anders overeengekomen, voor rekening van de koper (kosten koper).
NVM Register Makelaar / Taxateur / Vestigingsmanager Saen Krommenie
Thijs Duin is een ervaren NVM-makelaar en dé expert als het gaat om huizen verkopen in de Zaanstreek. Al jaren helpt hij verkopers om het maximale uit hun woning te halen — met een realistische blik, slimme strategieën en persoonlijke aandacht. Klanten waarderen zijn open communicatie en noemen hem “een verademing” in de makelaardij. Voor Thijs is dit het mooiste vak ter wereld: mensen begeleiden bij één van de belangrijkste stappen in hun leven.