Funderingsrisico in het taxatierapport: gevolgen voor verkopers
Sinds 1 april 2026 bevat elk taxatierapport een verplichte funderingsscore. De meeste aandacht gaat naar kopers, maar voor verkopers verandert er minstens zoveel. Een score D of E kan het verkoopproces vertragen, de taxatiewaarde drukken of een deal doen afketsen. En wie als verkoper bekende funderingsinformatie achterhoudt, loopt juridisch risico. Dit artikel legt uit wat er verandert, wat de gevolgen zijn en hoe je als verkoper grip houdt op het proces.
Inhoudsopgave
Wat verandert er per 1 april 2026 voor verkopers?
Het vernieuwde modeltaxatierapport Woonruimte, een initiatief van het NRVT, is per 1 april 2026 wettelijk van kracht. De grootste wijziging: taxateurs zijn verplicht de KCAF-funderingsrisicoklasse (A tot en met E) navolgbaar te duiden in het rapport. Tot die datum werd funderingsrisico soms wel vermeld, maar zonder eenduidige classificatie en zonder verplichting tot aanvullend onderzoek bij hoog risico.
Voor verkopers betekent dit concreet dat de fundering van hun woning voortaan zwart-op-wit in het taxatierapport staat. Dat rapport wordt weliswaar pas opgesteld nadat de koper het koopcontract heeft getekend, maar de score kan alsnog gevolgen hebben voor de financiering en daarmee voor het slagen van de transactie.
Wanneer krijgt jouw woning een hoge funderingsrisicoscore?
De score komt uit het Funderingsrisicorapport van KCAF, gevoed door de FunderMaps-database. Het KCAF combineert meerdere factoren om tot een inschatting te komen. De belangrijkste zijn:
Bouwjaar voor 1970
Woningen gebouwd voor circa 1970 staan vaker op houten paalfunderingen of een fundering op staal. Dit is de primaire risico-indicator in de KCAF-methodiek.
Bodemtype
Veen, rivierklei en zeeklei zijn gevoeliger voor bodemdaling en wisselende grondwaterstanden. Woningen in de Randstad, Groningen, Zeeland en het rivierengebied lopen hierdoor meer risico.
Risicogebied
KCAF heeft aangewezen aandachtsgebieden waar funderingsproblematiek is geconcentreerd. Ligt je woning in zo'n gebied, dan weegt dit mee in de score.
Bekende herstelhistorie in de omgeving
Als in de omgeving eerder funderingsherstel heeft plaatsgevonden of meldingen zijn gedaan bij KCAF, wordt dit meegewogen in de risicomodellering.
Je kunt de score van jouw woning opvragen via je verkoopmakelaar, die toegang heeft tot het KCAF Funderingsrisicorapport via de NVM Brainbay-applicatie. Garantiemakelaars doet dit standaard bij de start van een verkoopopdracht.
Wat zijn de gevolgen van score D of E bij de verkoop?
Bij score D of E moet de taxateur in principe eerst aanvullend funderingsonderzoek (QuickScan of Fase 0) laten uitvoeren voordat het taxatierapport kan worden afgerond. Dat heeft een keten van gevolgen:
- Vertraging taxatieproces
De taxateur rondt het rapport niet af. Een Fase 0-onderzoek duurt enkele weken, een QuickScan twee tot acht weken. De overdracht loopt daarmee vertraging op. - Lagere taxatiewaarde
De taxateur is verplicht de uitkomsten van het aanvullend onderzoek mee te nemen in het waardeoordeel. Indicatieve herstelkosten (60.000 tot 150.000 euro) worden verdisconteerd in de taxatiewaarde. - Financiering koper onder druk
Een lagere taxatiewaarde betekent dat de koper minder hypotheek krijgt. Geldverstrekkers kunnen aanvullende eisen stellen, zoals een bouwdepot voor herstelkosten. In het slechtste geval trekt de geldverstrekker zich terug. - Koper activeert funderingsvoorbehoud
Steeds meer kopers nemen een funderingsvoorbehoud op in het bod. Dat geeft hen het recht de koop kosteloos te ontbinden als de funderingsscore leidt tot bijzondere voorwaarden van de geldverstrekker.
Mededelingsplicht: wat ben jij verplicht te melden?
Op grond van het Nederlands vastgoedrecht rust op de verkoper een actieve mededelingsplicht. Dit houdt in dat bekende gebreken, waaronder funderingsproblemen of eerdere herstelwerkzaamheden, tijdig en volledig aan de koper moeten worden gemeld. De mededelingsplicht weegt in de rechtspraak zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.
Een verkoper bood een appartement aan voor 565.000 euro. Bij de bezichtiging stelden kopers nadrukkelijk vragen over de fundering. De verkopend makelaar antwoordde geruststellend: er zouden geen problemen zijn. In werkelijkheid lagen er diverse rapporten waaruit bleek dat verzakking gaande was en herstel onvermijdelijk. Die rapporten werden laat en zonder toelichting meegestuurd in een zip-bestand. Kopers beriepen zich op dwaling en vernietigden de koopovereenkomst. De rechtbank stelde hen in het gelijk. De 10%-boete van 55.000 euro die de verkoper claimde, werd afgewezen.
De les is duidelijk: het verstoppen van funderingsinformatie in bijlagen, of een geruststellend antwoord geven terwijl je beschikt over andersluidende rapporten, is een schending van de mededelingsplicht. Het gevolg kan zijn dat de koper de koopovereenkomst vernietigt of schadevergoeding eist.
Wat moet je melden als verkoper?
Ben je als verkoper op de hoogte van funderingsproblemen of heb je een sterk vermoeden, dan ben je verplicht dit te melden. Dit geldt voor: eerder uitgevoerde funderingsonderzoeken en hun uitkomsten, uitgevoerd funderingsherstel (dit registreer je in het Nationaal Funderingsherstel Register), notulen van een VvE waarin funderingsproblematiek is besproken, en aanschrijvingen van de gemeente.
Wat kun je als verkoper doen om verrassingen te voorkomen?
De meest effectieve strategie is proactief zijn. Verkopers die de funderingsstatus kennen en transparant communiceren, verkopen sneller en lopen minder juridisch risico dan verkopers bij wie het risico pas tijdens de taxatiefase boven tafel komt.
Check de KCAF-score voor je start
Je verkoopmakelaar heeft via Brainbay toegang tot het KCAF Funderingsrisicorapport. Vraag dit op voor je de woning op de markt zet. Dan weet je wat je te wachten staat en kun je je verkoopstrategie hierop afstemmen.
Laat preventief onderzoek uitvoeren
Bij score C, D of E is een Fase 0-onderzoek (500 tot 1.500 euro) een kleine investering voor grote duidelijkheid. Je weet wat er speelt, kunt een reele prijs vragen en sluit aansprakelijkheid achteraf uit.
Neem een funderingsparagraaf op
De KCAF-standaardclausule legt bekende funderingsinformatie vast in het koopcontract en vrijwaart je voor later ontdekte, onbekende gebreken. Je makelaar en notaris kunnen dit regelen.
Proactief: voordelen
- Je bepaalt zelf het verkoopverhaal
- Geen verrassingen in de taxatiefase
- Koper heeft vertrouwen, deal gaat sneller
- Juridisch beschermd via funderingsparagraaf
- Hersteld pand krijgt score A en hogere waarde
Reactief: risico's
- Score D of E uitkomt tijdens taxatie
- Koper activeert funderingsvoorbehoud
- Financiering valt weg of kost vertraging
- Aansprakelijkheid bij verzwijging
- Woning opnieuw op de markt met bekende score
Hoe beinvloedt de funderingsscore de vraagprijs?
Een lage score (D of E) leidt vrijwel altijd tot een lagere taxatiewaarde of tot vragen van de koper over de prijs. Potentiele kopers zijn zich steeds bewuster van de funderingsproblematiek en nemen herstelkosten mee in hun bod. De herstelkosten lopen uiteen van 60.000 tot 150.000 euro, afhankelijk van funderingstype en omvang.
Er zijn drie posities die je als verkoper kunt innemen:
- Vraagprijs neerwaarts corrigeren
Stel de vraagprijs in overleg met je makelaar al vast rekening houdend met de indicatieve herstelkosten. Dit trekt kopers die weten waar ze aan beginnen en verkleint de kans op afgeketste deals. - Eerst herstellen, dan verkopen
Funderingsherstel kost 60.000 tot 150.000 euro, maar een hersteld pand krijgt score A, is makkelijker financierbaar en brengt doorgaans meer op. Registreer het herstel in het Nationaal Funderingsherstel Register. - Transparant verkopen met funderingsparagraaf
Verkoop de woning zoals hij is, maar leg alle bekende informatie vast in de funderingsparagraaf. Dit geeft kopers duidelijkheid en beschermt jou juridisch.
Veelgestelde vragen over funderingsrisico bij de verkoop
Garantiemakelaars checkt de funderingsstatus standaard voor jou
Bij elke verkoopopdracht vragen wij via Brainbay het KCAF Funderingsrisicorapport op. Zo weet je voor de eerste bezichtiging al welke score je woning heeft, kunnen we de juiste verkoopstrategie bepalen en loop je geen juridisch risico.
Bronnen: KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), NRVT (Nederlands Register van Vastgoedtaxateurs), Vereniging Eigen Huis, Rechtbank Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2025:6007, Fruytier Lawyers in Business. Laatste update: mei 2026.
Sjoerd Veenstra is eigenaar, makelaar en taxateur bij Makelaarswerk in Drachten en al sinds 2007 actief in de makelaardij. Met zijn ervaring kent hij de woningmarkt in en rondom Drachten door en door en weet hij precies hoe je het maximale resultaat behaalt. Of het nu gaat om verkopen, aankopen of een taxatie: Sjoerd geeft eerlijk advies en zorgt voor duidelijke communicatie. Geen gedoe, maar een aanpak die werkt en past bij jouw situatie. Met zijn nuchtere en directe stijl, gecombineerd met een persoonlijke benadering, begeleidt hij je van begin tot eind, zodat jij met vertrouwen de juiste keuzes maakt.