Het ouderlijk huis verkopen na een erfenis: alles wat je moet weten

Wie mag het ouderlijk huis verkopen?

Het ouderlijk huis verkopen mag pas als duidelijk is wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om namens de nalatenschap te handelen. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar in de praktijk gaat het hier regelmatig mis. Soms tekent iemand een koopcontract zonder daartoe bevoegd te zijn, wat de verkoop juridisch ongeldig maakt.

De notaris stelt een verklaring van erfrecht op. In dit document bevestigt hij wie er is overleden, welke erfgenamen er zijn en, indien van toepassing, wie er als executeur is aangesteld en welke bevoegdheden die executeur heeft. De makelaar heeft deze verklaring nodig om de woning in de verkoop te nemen.

Of er een testament is, controleer je gratis via het Centraal Testamenten Register (CTR). De notaris doet dit standaard. Is er geen testament, dan wijst het wettelijk erfrecht de erfgenamen aan: eerst de partner en kinderen, daarna ouders en broers en zussen, daarna grootouders.

Is er in het testament een executeur aangewezen met afwikkelingsbevoegdheid, dan mag die executeur de woning zelfstandig verkopen, maar alleen als dat nodig is om schulden te voldoen en de erfgenamen niet zelf het geld beschikbaar stellen. Zonder zo'n specifieke bevoegdheid moeten alle erfgenamen gezamenlijk beslissen en tekenen.

Stappenplan: van overlijden tot overdracht

De verkoop van het ouderlijk huis verloopt in 6 stappen. De volgorde is juridisch relevant: je kunt pas beginnen met verkopen nadat je hebt besloten de erfenis al dan niet te aanvaarden.

1. Erfenis aanvaarden of verwerpen. Aanvaard de erfenis beneficiair als je niet zeker weet of er meer schulden dan bezittingen zijn. Je bent dan niet persoonlijk aansprakelijk voor een eventueel tekort. Zuiver aanvaarden doe je ook onbedoeld: door alvast spullen weg te halen uit de woning maak je een "daad van zuivere aanvaarding".
2. Verklaring van erfrecht laten opstellen. De notaris stelt dit document op na raadpleging van het CTR. Zonder verklaring van erfrecht kan de makelaar de woning niet in de verkoop nemen en de notaris de leveringsakte niet passeren.
3. Boedelbeschrijving maken. Leg alle bezittingen en schulden schriftelijk vast, inclusief de waardevolle inboedel. Dit voorkomt conflicten tussen erfgenamen achteraf.
4. Waarde van de woning bepalen. Laat een makelaar of taxateur de marktwaarde vaststellen. Voor de erfbelastingaangifte gebruik je de WOZ-waarde. Je mag kiezen tussen de waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna. Kies de laagste.
5. Woning in de verkoop zetten. De makelaar begeleidt bezichtigingen, onderhandelingen en het koopcontract. Alle bevoegde erfgenamen tekenen mee, of geven schriftelijk volmacht aan één van hen.
6. Notariële overdracht. De notaris passeert de leveringsakte. De opbrengst wordt verdeeld nadat de hypotheek (indien aanwezig) en de verkoopkosten zijn afgetrokken.

Erfbelasting en de WOZ-waarde

Erfgenamen betalen erfbelasting over de waarde van het geërfde huis, verminderd met de eventueel nog openstaande hypotheekschuld. De hoogte hangt af van twee factoren: de waarde van de woning en de familierelatie met de overledene. Partners en kinderen betalen het laagste tarief; overige erfgenamen het hoogste.

Voor de aangifte erfbelasting geef je de WOZ-waarde op als grondslag voor het huis. Je hebt de keuze tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden of die van het jaar daarna. Gebruik altijd de laagste. De aanslag voor de erfbelasting ontvang je doorgaans circa 8 maanden na het overlijden.

Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij het erven van een woning. Wil één erfgenaam de woning overnemen en zelf gaan bewonen? Dan is ook dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De notaris legt dit vast in een akte van verdeling die in het Kadaster wordt ingeschreven.

Lopende hypotheek op de woning

Een lopende hypotheek op het ouderlijk huis gaat mee met de erfenis. Je erft niet alleen het bezit van de woning, maar ook de schuld. Dit heeft twee directe gevolgen.

Ten eerste: is er een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld aan de hypotheek, dan keert die bij overlijden een bedrag uit waarmee de hypotheek geheel of gedeeltelijk wordt afgelost. Controleer dit direct bij de hypotheekverstrekker; dit staat soms ook in de hypotheekakte zelf.

Ten tweede: de hypotheekrente is voor erfgenamen niet fiscaal aftrekbaar. De woning is niet hun eigen woning in de zin van de Wet IB 2001, dus de rente valt niet in box 1. De woning staat voor hen in box 3 totdat ze hem verkopen of zelf gaan bewonen.

Meerdere erfgenamen: eens worden over de verkoop

Zijn er meerdere erfgenamen, dan zijn er twee opties voor de verdeling van de woning: gezamenlijk verkopen en de opbrengst verdelen, of één erfgenaam koopt de anderen uit en neemt de woning over. Bij uitkopen stelt de notaris een akte van verdeling op; er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Komen de erfgenamen er onderling niet uit, dan kan elke erfgenaam op basis van artikel 3:178 BW bij de rechtbank een gerechtelijke verdeling afdwingen. Eén erfgenaam kan een reële verkoop uiteindelijk niet definitief tegenhouden: de rechter kan de verkoop opleggen.

Praktische voorbereiding van de woning

Een ouderlijk huis staat soms al weken leeg voordat de verkoop start. Dat vraagt om een paar gerichte maatregelen om de woning verkoopklaar te houden en onnodige kosten te voorkomen.

Laat het huis bewoond lijken zolang het leegstaat: een tijdschakelaar voor verlichting, gordijnen die op vaste tijden worden gesloten door een buurman of buurvrouw. Een leegstaand huis trekt sneller inbrekers aan. Informeer ook de verzekeraar over de leegstand, want veel polissen beperken de dekking voor inbraak, vandalisme en lekkage zodra een woning langer dan dertig dagen onbewoond is.

Wat betreft de inboedel: verwijder pas spullen nadat je de erfenis hebt aanvaard. Eerder weghalen kan gelden als een daad van zuivere aanvaarding, ook als je dat niet bedoeld hebt. Laat waardevolle items taxeren voordat je ze verdeelt of weggeeft. Dat voorkomt discussie tussen erfgenamen achteraf.

Voor de verkoop zelf hoeft de woning niet leeg te zijn. In de meeste gevallen is het juist beter om een aantal meubels te laten staan, zodat kopers een gevoel krijgen van de ruimte en verhoudingen van de kamers.

De rol van de makelaar bij een erfenisverkoop

Een makelaar met ervaring in erfenisverkopen voegt meer toe dan begeleiding bij de bezichtigingen. Hij controleert vooraf of de verkoopbevoegdheid goed is geregeld, coördineert met de notaris en ontzorgt erfgenamen die op afstand wonen of emotioneel belast zijn door het verlies.

Praktisch gezien voert de makelaar een gratis waardebepaling uit op basis van de marktwaarde, los van de WOZ-waarde die je voor de erfbelasting nodig hebt. Die twee waarden kunnen behoorlijk van elkaar afwijken, zeker bij oudere woningen in populaire wijken. Een goede makelaar legt dit verschil uit en adviseert een vraagprijs die het verkoopproces optimaliseert.

Bij erfgenamen die het niet eens zijn, treedt de makelaar op als neutrale derde. Hij presenteert realistische marktcijfers en voorkomt dat emotionele of persoonlijke belangen de vraagprijs bepalen. Een te hoge vraagprijs vanwege sentimentele waarde leidt tot vertraging en meer doorlopende kosten voor alle erfgenamen.

Veelgestelde vragen