Wettelijke bedenktijd bij het kopen van een huis
U heeft de koopovereenkomst getekend — maar u twijfelt. Gelukkig heeft u als koper altijd drie dagen wettelijke bedenktijd na ondertekening van de koopakte. In die periode kunt u zonder opgave van reden en zonder boete van de koop afzien. Maar wanneer begint die bedenktijd precies, hoe roept u hem in, en wat als de drie dagen al voorbij zijn? De makelaars van Garantiemakelaars leggen het uit.
Inhoudsopgave
Wat is de wettelijke bedenktijd?
De wettelijke bedenktijd is een recht dat in de wet is vastgelegd voor particuliere kopers van een woning. Het geeft u als koper de mogelijkheid om de koopovereenkomst te ontbinden in de drie dagen nadat u een volledig door beide partijen ondertekend exemplaar heeft ontvangen — zonder dat u een reden hoeft te geven en zonder dat u een boete betaalt.
De bedenktijd is er om te voorkomen dat u overhaast een beslissing neemt. In de praktijk worden koopovereenkomsten soms snel ondertekend, soms ook op een emotioneel moment. De bedenktijd geeft u tijd om het hoofd koel te houden en eventueel alsnog juridisch of financieel advies in te winnen.
Bedenktijd in één oogopslag
Duur: 3 kalenderdagen, waarvan minimaal 2 werkdagen
Start: Zodra koper een volledig getekend exemplaar van de koopakte heeft ontvangen
Gevolg ontbinding: Geen boete, geen opgave van reden vereist
Geldt voor: Particuliere koper — niet voor de verkoper
Wanneer gaat de bedenktijd in?
De bedenktijd gaat in op het moment dat u als koper een volledig door beide partijen (koper én verkoper) ondertekend exemplaar van de koopovereenkomst heeft ontvangen. Dit moment is vastgelegd in de zogenaamde ontvangstbevestiging, die doorgaans op de laatste pagina van de koopakte staat.
Let op: het moment waarop u zelf tekent, is niet het startpunt. Pas als u de volledig getekende versie ontvangt, begint de klok te lopen.
Hoe berekent u de drie dagen?
De drie dagen zijn kalenderdagen, maar de wetgever heeft bepaald dat er minimaal twee werkdagen bij moeten zitten. Weekenden en officieel erkende feestdagen tellen wel mee als kalenderdag maar niet als werkdag — wat betekent dat de bedenktijd automatisch wordt verlengd als er een weekend of feestdag in valt.
| Ontvangst koopakte | Einde bedenktijd | Toelichting |
|---|---|---|
| Maandag 14:00 | Donderdag 24:00 | 3 werkdagen, geen feestdagen |
| Vrijdag 10:00 | Maandag 24:00 → dinsdag 24:00 | Weekend telt niet als werkdag; minimaal 2 werkdagen vereist |
| Woensdag vóór Kerst | Kan oplopen tot maandag na Kerst | Feestdagen tellen niet als werkdag |
Hoe gebruikt u de bedenktijd?
Wilt u de koop ontbinden tijdens de bedenktijd? Stuur de verkoper (en de verkopend makelaar) een schriftelijke verklaring dat u gebruik maakt van uw wettelijke bedenktijd en de koopovereenkomst ontbindt. U hoeft geen reden te geven.
Doe dit aangetekend én per e-mail, en vraag om een ontvangstbevestiging. Uw verklaring moet de verkoper bereiken vóór het verstrijken van de bedenktijd. Versturen is niet genoeg — aankomen is de norm.
Na de bedenktijd: nog wegen uit?
Als de drie dagen zijn verstreken, kunt u de koop alleen nog ontbinden via de ontbindende voorwaarden die in de koopovereenkomst zijn afgesproken. De meest gebruikelijke zijn het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud van bouwkundige keuring.
Ontbreekt een ontbindende voorwaarde en wilt u toch van de koop af? Dan betaalt u doorgaans 10% boete van de koopsom. Op een woning van €380.000 is dat €38.000.
Heeft de verkoper ook bedenktijd?
Nee. De wettelijke bedenktijd geldt uitsluitend voor de particuliere koper. De verkoper heeft na ondertekening van de koopakte geen wettelijke mogelijkheid om eenzijdig terug te treden, tenzij er ontbindende voorwaarden van toepassing zijn of de koper zelf de koop ontbindt.
Kan de bedenktijd langer zijn?
Ja, het is toegestaan om een langere bedenktijd overeen te komen. Dit moet dan schriftelijk worden vastgelegd in de koopovereenkomst. In de praktijk komt dit zelden voor, maar het is juridisch mogelijk.
Geldt de bedenktijd voor alle woningen?
De wettelijke bedenktijd geldt bij de aankoop van een bestaande woning door een particuliere koper. Er zijn enkele uitzonderingen:
- Bij nieuwbouw geldt doorgaans geen wettelijke bedenktijd, maar de koopovereenkomst bevat vaak wel andere beschermingsmechanismen
- Als de koper handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf (een professionele koper), geldt de wettelijke bedenktijd niet
- Recreatiewoningen kunnen onder andere regels vallen
Wilt u zeker weten dat uw koopovereenkomst alle juiste beschermingsclausules bevat? Een Garantiemakelaar controleert alles vóór u tekent.
Vind een aankoopmakelaar bij u in de buurt