Wanneer is een bod op een huis bindend?
Je hebt een bod uitgebracht en de makelaar belt: "Gefeliciteerd, de verkoper gaat akkoord!" Maar ben je nu definitief eigenaar? Niet precies. Er bestaan veel misverstanden over het moment waarop een bod juridisch bindend wordt. In dit artikel leggen de makelaars van Garantiemakelaars stap voor stap uit wanneer welke verplichtingen ingaan – en hoe je jezelf kunt beschermen als iets misgaat.
Inhoudsopgave
Het korte antwoord
Een bod op een huis is pas bindend als zowel de koper als de verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend. Een mondeling akkoord, een telefonische bevestiging door de makelaar of een geaccepteerd online bod zijn niet voldoende om een rechtsgeldige koopovereenkomst te creëren. Dit wordt het schriftelijkheidsvereiste genoemd.
Dit vereiste geldt bij een koop tussen twee particulieren. Als de verkoper een professionele partij is (zoals een projectontwikkelaar), kunnen er andere regels gelden.
De drie fasen van een koop
Fase 1: Bod & mondeling akkoord
Je hebt geboden en de verkoper gaat mondeling akkoord. Beiden kunnen nog terug, zonder boete.
Fase 2: Getekende koopakte
Beide partijen hebben de koopovereenkomst ondertekend. Koper heeft nog 3 dagen bedenktijd.
Fase 3: Na bedenktijd
Bedenktijd verstreken. Ontbinding alleen nog via ontbindende voorwaarden of met 10% boete.
Mondeling akkoord: rechten en risico's
Je brengt een bod uit en de makelaar belt je met goed nieuws. De verkoper gaat akkoord. Jullie zijn het mondeling eens. Dat voelt als een koopmoment, maar juridisch is er nog niets geregeld. Op dit punt gelden de volgende spelregels:
- Jij kunt nog terug op je bod, zonder financiële consequenties.
- De verkoper kan ook nog terug, zelfs als hij akkoord zei. Zonder getekende koopakte heeft hij daartoe het recht.
- De verkoper mag alsnog andere biedingen in overweging nemen die binnenkomen vóórdat de koopakte is getekend.
De koopovereenkomst: wanneer is die bindend?
De koopovereenkomst is het document dat de koop juridisch bezegelt. Pas als zowel koper als verkoper hebben ondertekend, en de koper een volledig getekend exemplaar heeft ontvangen, is de koopovereenkomst van kracht. Dat is het moment waarop de koop officieel geldt.
In de koopakte worden alle afspraken vastgelegd: prijs, opleverdatum, roerende zaken, ontbindende voorwaarden en de waarborgsom. Laat de akte altijd controleren door je aankoopmakelaar voordat je tekent. Ontbreekt een ontbindende voorwaarde die je had afgesproken? Laat die direct aanpassen.
De wettelijke bedenktijd
Nadat beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend én de koper een volledig ondertekend exemplaar heeft ontvangen, begint de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Hiervan moeten er minimaal twee werkdagen zijn.
Tijdens deze periode mag de koper de koop zonder opgave van redenen ontbinden, zonder enige boete. De verkoper heeft deze bedenktijd niet – die zit na ondertekening vastgebonden aan de deal.
| Situatie | Koper kan ontbinden? | Boete? |
|---|---|---|
| Vóór ondertekening koopakte | Ja, altijd | Nee |
| Tijdens bedenktijd (3 dagen na ondertekening) | Ja, zonder reden | Nee |
| Na bedenktijd, binnen ontbindende voorwaarden | Ja, als aan de voorwaarden is voldaan | Nee |
| Na bedenktijd, buiten ontbindende voorwaarden | Ja, maar met boete | Doorgaans 10% van de koopsom |
Meer over de bedenktijd lees je op onze pagina wettelijke bedenktijd bij huis kopen.
Kan ik mijn bod intrekken?
Ja, zolang de koopovereenkomst niet is ondertekend, kun je een bod altijd intrekken of de voorwaarden aanpassen. Er zijn geen financiële sancties verbonden aan het intrekken van een bod in deze fase. Je mag ook tegelijkertijd op meerdere huizen bieden – een geaccepteerd bod op woning A verplicht je niet om woning B te laten schieten.
Dat neemt niet weg dat het verstandig is om alleen serieuze biedingen uit te brengen. Makelaars en verkopers onthouden wie onbetrouwbaar onderhandelt.
Wat als de verkoper zich terugtrekt?
Als de koopakte nog niet getekend is, kan de verkoper de koop afzeggen. In de meeste gevallen heb je dan geen recht op schadevergoeding – ook niet als je al kosten hebt gemaakt voor een bouwkundige keuring of juridisch advies.
Een uitzondering geldt als de verkoper een professionele partij is (een projectontwikkelaar of handelaar in onroerend goed). Een professionele verkoper mag zich doorgaans niet meer terugtrekken na een mondeling akkoord.
Na de bedenktijd: alleen via ontbindende voorwaarden
Als de drie dagen bedenktijd zijn verstreken, zit je in principe aan de koop vast. Er is dan maar één serieuze ontsnappingsroute: de ontbindende voorwaarden. Dit zijn clausules in de koopovereenkomst die bepalen onder welke omstandigheden de koop kosteloos ontbonden kan worden.
De meest gebruikelijke zijn het financieringsvoorbehoud (je krijgt de hypotheek niet rond) en de bouwkundige keuring (de kosten voor direct noodzakelijk herstel overschrijden een afgesproken bedrag). Lees meer over welke voorwaarden je kunt opnemen op onze pagina over ontbindende voorwaarden bij aankoop.
Wat als je niet nakomt: de 10%-boete
Na het verstrijken van de bedenktijd – en buiten de gevallen waarin een ontbindende voorwaarde van toepassing is – kun je de koop alleen ontbinden door een boete te betalen. In vrijwel alle standaard NVM-koopaktes bedraagt deze boete 10% van de koopsom.
De verkoper kan ook kiezen voor nakoming in plaats van de boete: hij kan je via de rechter dwingen de woning toch af te nemen. In de praktijk wordt de boete vaker gekozen omdat nakoming moeilijker af te dwingen is.
Twijfel je over de juridische status van een bod of de inhoud van je koopakte? Een Garantiemakelaar denkt met je mee en controleert alles vóór ondertekening.
Vind een makelaar bij jou in de buurt