De overdracht bij de notaris: alles wat u moet weten
De overdracht bij de notaris is de officiële afsluiting van uw aankooptraject. Op deze dag worden de eigendomsakte en de hypotheekakte getekend, betaalt u de koopsom en ontvangt u de sleutels van uw nieuwe woning. Maar wat gebeurt er precies, wat brengt u mee, en welke kosten zijn er? De makelaars van Garantiemakelaars loodsen u erdoorheen.
Inhoudsopgave
Wat is de eigendomsoverdracht?
De eigendomsoverdracht – ook wel het transport of de levering – is het juridische moment waarop u officieel eigenaar wordt van de woning. Dit vindt altijd plaats bij een notaris, die de overdracht begeleidt en beide aktes opmaakt en laat tekenen: de leveringsakte (eigendomsakte) en de hypotheekakte.
Pas op het moment dat de notaris de aktes heeft ingeschreven bij het Kadaster, staat de woning ook formeel op uw naam. In de praktijk wordt dit dezelfde dag geregeld — soms zelfs binnen enkele uren na het passeren.
Wat moet u voorbereiden?
Een soepele overdracht begint al enkele weken eerder. Dit zijn de zaken die u tijdig moet regelen:
| Wanneer | Actie |
|---|---|
| 4–6 weken voor overdracht | Definitieve hypotheekofferte accepteren en sturen aan notaris |
| 2–4 weken voor overdracht | Waarborgsom storten of bankgarantie regelen |
| 1–2 weken voor overdracht | Notarisafrekening ontvangen en controleren, geld klaarzetten |
| 1–2 dagen voor overdracht | Eindinspectie van de woning uitvoeren met verkoper |
| Dag van overdracht | Geldig legitimatiebewijs meenemen, op tijd bij notaris zijn |
Wat gebeurt er op de dag van overdracht?
De dag van overdracht verloopt doorgaans in een vaste volgorde:
- Eindinspectie in de ochtend — U loopt samen met de verkoper (en eventueel uw makelaar) door de woning om te controleren of alles in de afgesproken staat is. Lees meer over wat u dan controleert op de pagina oplevering.
- Naar de notaris — Koper(s) en verkoper(s) verschijnen bij de notaris. Neem een geldig identiteitsbewijs (paspoort of ID-kaart) mee. Een rijbewijs volstaat in de meeste gevallen niet.
- Aktes ondertekenen — De notaris leest de leveringsakte en (voor de koper) de hypotheekakte voor. U tekent beide aktes. De verkoper tekent alleen de leveringsakte.
- Geldovermaking — De hypotheekbank maakt het geleende bedrag over aan de notaris. De notaris betaalt hiermee de verkoper, lost de bestaande hypotheek van de verkoper af en verrekent alle kosten.
- Inschrijving Kadaster — De notaris schrijft de nieuwe eigendomssituatie in bij het Kadaster. Pas dan bent u officieel eigenaar.
- Sleuteloverdracht — De verkoper overhandigt de sleutels. Lees meer op onze pagina sleuteloverdracht.
De eigendomsakte en hypotheekakte
Bij de overdracht worden doorgaans twee aktes getekend:
De leveringsakte (eigendomsakte / transportakte) is het document dat de eigendomsoverdracht van de verkoper aan u formeel vastlegt. Hierin staat de omschrijving van de woning, de koopsom, eventuele erfdienstbaarheden en de verklaring dat alle kosten zijn voldaan.
De hypotheekakte is het contract met de bank, waarin staat dat u het geleende bedrag zult aflossen en dat de bank de woning als onderpand heeft. U ondertekent dit document bij de notaris, die ook als tussenpersoon fungeert tussen u en de geldverstrekker.
Kosten bij de overdracht
Overzicht overdrachtskosten (koper)
| Kostenpost | Indicatief bedrag | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 2% van koopsom (regulier) / 0% (starters tot €525.000) | Zie overdrachtsbelasting |
| Notariskosten leveringsakte | € 600 – € 1.200 | Variabel per notaris; koper kiest de notaris |
| Notariskosten hypotheekakte | € 400 – € 900 | Afhankelijk van hypotheekbedrag en notaris |
| Kadasterkosten | € 100 – € 200 | Voor inschrijving eigendomsoverdracht |
| Taxatiekosten | € 400 – € 700 | Verplicht bij hypotheekaanvraag |
| Hypotheekadvies | € 1.500 – € 3.500 | Afhankelijk van adviseur en complexiteit |
| Bankgarantiekosten | 1% van garantiebedrag | Alleen als u kiest voor bankgarantie i.p.v. waarborgsom |
Overdrachtsbelasting
Overdrachtsbelasting is een belasting die u betaalt over de aankoopsom van een bestaande woning. De tarieven zijn als volgt:
- 0% voor starters (18–35 jaar, eerste woning, koopsom tot € 525.000 in 2024 – controleer het actuele grensbedrag)
- 2% voor reguliere kopers die de woning zelf gaan bewonen
- 10,4% voor beleggers en rechtspersonen die de woning niet zelf bewonen
Het startersvrijstelling-tarief van 0% is een eenmalig recht. U kunt er slechts eenmaal gebruik van maken. De notaris vraagt u bij de overdracht om een verklaring te ondertekenen dat u aan de voorwaarden voldoet.
Verrekening waarborgsom
Als u eerder een waarborgsom heeft gestort op de derdenrekening van de notaris, wordt dit bedrag verrekend met de koopsom bij de overdracht. U betaalt bij de overdracht dus de koopsom minus de waarborgsom, aangevuld met het hypotheekbedrag van de bank.
Heeft u een bankgarantie gesteld in plaats van een waarborgsom? Dan is er niets te verrekenen: de bankgarantie vervalt bij het passeren van de akte en u betaalt de volledige koopsom (minus de hypotheeksom die de bank overmaakt).
De eindinspectie voor overdracht
Vlak voor de overdracht heeft u het recht om de woning te inspecteren. Dit is de laatste kans om te controleren of de woning voldoet aan de afspraken in de koopovereenkomst: zijn de afgesproken zaken achtergebleven, is de woning in de afgesproken staat, zijn er geen nieuwe beschadigingen?
Ontdekt u bij de eindinspectie gebreken? Dan kunt u hierover afspraken maken met de verkoper vóór de overdracht. In een enkel geval wordt een bedrag in depot gehouden bij de notaris totdat het gebrek is hersteld. Lees meer over wat u bij de eindinspectie controleert op onze pagina oplevering.
Direct na de overdracht
Zodra de aktes zijn getekend en het Kadaster de inschrijving heeft verwerkt, bent u officieel eigenaar. Direct daarna regelt u:
- Verzekeringen — een opstalverzekering is verplicht zodra u eigenaar bent. Regel dit vóór de overdrachtsdatum, zodat u direct gedekt bent.
- Nutsbedrijven — zet gas, water en licht op uw naam. Vaak verrekent de notaris het verbruik tot op de dag van overdracht al met de verkoper.
- Adreswijzigingen — doorgeven aan gemeente (voor inschrijving BRP), bank, werkgever, toeslagen en abonnementen.
- Sloten vervangen — ook als u de sleutels heeft ontvangen: u weet niet hoeveel kopieën er zijn. Overweeg het slot de eerste dag al te vervangen.
Een Garantiemakelaar begeleidt u van het eerste bod tot en met de overdracht bij de notaris — inclusief de eindinspectie en het bewaken van alle deadlines.
Vind een aankoopmakelaar bij u in de buurt