Kosten koper: wat betaal je bovenop de koopsom?

Wat zijn kosten koper?

Kosten koper (afgekort: k.k.) is de aanduiding die je tegenkomt bij bestaande woningen. Het betekent dat jij als koper de bijkomende kosten van de eigendomsoverdracht betaalt. Die kosten zijn niet inbegrepen in de vraagprijs en kunnen ook niet worden gefinancierd via je hypotheek: je betaalt ze uit eigen spaargeld.

In de basis gaat het om drie verplichte posten: overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en notariskosten voor de hypotheekakte. Daarnaast zijn er kosten die je in de praktijk bijna altijd maakt, maar formeel optioneel zijn: taxatiekosten, advieskosten voor de hypotheek en eventueel een aankoopmakelaar.

Overzicht van alle kosten

Tellen we de vaste en de meest voorkomende variabele kosten bij elkaar op, dan kom je bij een gemiddelde koopsom al snel op 4 tot 6 procent van de koopsom. Bij een woning van €350.000 gaat het dus om €14.000 tot €21.000 aan extra kosten.

Overdrachtsbelasting

Overdrachtsbelasting is de grootste vaste post. Je betaalt die aan de Belastingdienst op het moment dat de woning op jouw naam wordt gezet bij de notaris. Het standaardtarief voor bestaande woningen is 2% van de koopsom.

Er is één belangrijke uitzondering: de startersvrijstelling. Als koper betaal je geen overdrachtsbelasting als je voldoet aan alle drie de voorwaarden:

• Je bent minimaal 18 en maximaal 34 jaar oud.
• Je koopt de woning om er zelf in te gaan wonen.
• De koopsom is niet hoger dan €555.000 (2026).

Je kunt de vrijstelling maar één keer in je leven gebruiken. Bij een woning boven de €555.000 vervalt de vrijstelling volledig: je betaalt dan 2% over de hele koopsom, niet alleen over het deel boven de grens.

Onze makelaars in Zutphen merken in de praktijk dat veel starters en doorstromers de impact van de kosten koper onderschatten. Vooral bij woningen rond €350.000 kan het verschil tussen k.k. en v.o.n. oplopen tot zo’n €7.000 tot €8.000, afhankelijk van de startersvrijstelling en de notariskosten.

Een voorbeeld uit de praktijk: een koper van 28 jaar kon gebruikmaken van de startersvrijstelling en bespaarde daardoor €7.000 aan overdrachtsbelasting. Een andere koper van 38 jaar, bij dezelfde woning, betaalde deze belasting wél en kwam zo op ruim €16.000 extra kosten. Dit verschil kan bij het bepalen van je budget of het maken van een bod cruciaal zijn.

Daarnaast zien wij dat veel kopers bij bestaande bouw rekening moeten houden met bijkomende kosten zoals taxatie, hypotheekadvies en eventuele aankoopbegeleiding. Bij nieuwbouw (v.o.n.) liggen de kosten lager, omdat de verkoper de overdrachtsbelasting en leveringskosten betaalt. Toch blijft het verstandig om een reële buffer aan eigen geld aan te houden voor alle overige posten.

Onze tip: laat een Garantiemakelaar samen met jou alle bijkomende kosten doorrekenen, zodat je precies weet welk bedrag je nodig hebt bij de overdracht en welke invloed de startersvrijstelling heeft op jouw situatie. Zo voorkom je verrassingen en kun je realistisch bieden.

Notariskosten

Bij de eigendomsoverdracht stel je twee aktes op: de leveringsakte (ook wel transportakte) en de hypotheekakte. Beide aktes worden door de notaris opgesteld en gepasseerd. Als koper betaal je de kosten van beide.

De notariskosten voor de leveringsakte liggen doorgaans tussen €700 en €1.500. De kosten voor de hypotheekakte zijn vergelijkbaar. Notarissen zijn vrij in hun tarieven, dus het loont om offertes op te vragen bij meerdere kantoren. Let daarbij op wat er precies bij inzit: sommige notarissen rekenen extra voor kadasterkosten, inschrijvingskosten of spoedbehandelingen.

Als koper heb je het recht om de notaris te kiezen. Gebruik dat recht. Vergelijk minstens twee of drie kantoren voordat je een keuze maakt.

Taxatiekosten

Sluit je een hypotheek af, dan vraagt de hypotheekverstrekker bijna altijd een officieel taxatierapport. Dat rapport stelt de marktwaarde van de woning vast, en de bank leent jou maximaal 100% van die waarde. De kosten voor een taxatie liggen gemiddeld tussen €400 en €800, afhankelijk van de taxateur en de complexiteit van de woning.

Voor eenvoudige woningen is soms een goedkopere desktoptaxatie mogelijk, waarbij de taxateur niet fysiek langs hoeft te komen. Je hypotheekadviseur vertelt je of jouw situatie daarvoor in aanmerking komt.

Meer over wat een taxateur doet en hoe het proces werkt, lees je op onze pagina taxatie bij het kopen van een huis.

Advies- en bemiddelingskosten

Een hypotheekadviseur helpt je bij het afsluiten van de juiste hypotheek. Die kosten betaal je rechtstreeks aan het advieskantoor en variëren sterk: van zo'n €1.500 bij eenvoudige aanvragen tot €3.500 bij complexere situaties (ZZP, meerdere inkomens, hoge leningen). Een aankoopmakelaar huur je in om het koopproces voor je te begeleiden: van bezichtigingen en biedstrategie tot controle van de koopovereenkomst.

Beide zijn formeel optioneel, maar in de praktijk verstandig. Een goede aankoopmakelaar kan je bij een overboden markt het verschil maken – en een fout in de hypotheekconstructie kan je jarenlang opbreken.

NHG-kosten

Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een overheidsregeling die je hypotheek garandeert bij onvrijwillige verkoop met restschuld (door bijvoorbeeld werkloosheid of scheiding). De NHG-grens ligt in 2026 op €470.000. Koop je een woning binnen die grens en kies je voor NHG, dan betaal je eenmalig een borgtochtpremie van 0,4% over de hypotheeksom. Bij een hypotheek van €350.000 is dat €1.400.

Het voordeel: de hypotheekrente bij een NHG-hypotheek is iets lager omdat de bank minder risico loopt. Over de looptijd van de hypotheek verdien je de premie vaak terug via de renteverlaging.

Rekenvoorbeeld: woning van €350.000

Kosten koper vs. vrij op naam

Zie je een nieuwbouwwoning aangeboden worden met de aanduiding v.o.n.? Dan betaalt de bouwer/projectontwikkelaar de overdrachtsbelasting en de notariskosten van de leveringsakte. Dat scheelt je al snel 3 tot 4 procent van de koopsom. Je betaalt bij nieuwbouw alleen de kosten voor de hypotheekakte en het advies nog zelf.

Let op: ook bij v.o.n.-woningen heb je taxatiekosten, hypotheekadvieskosten en NHG-premie. De besparing zit dus hoofdzakelijk in de overdrachtsbelasting. Meer uitleg lees je op de pagina vrij op naam.

Veelgestelde vragen