Financiering van een huis: zo werkt het

Hoe werkt de financiering van een huis?

Een huis kopen werkt financieel gezien als een samenspel van hypotheek en eigen geld. Je leent het grootste deel via een hypotheek bij een bank of andere hypotheekverstrekker. De woning dient daarbij als onderpand: kan je de lening niet terugbetalen, dan heeft de bank het recht om de woning te verkopen om de schuld te vereffenen.

Wat je niet kunt lenen, moet je zelf inbrengen. Dat geldt voor de bijkomende kosten (kosten koper), en soms ook voor een deel van de koopsom als de woning meer waard is dan de bank bereid is te financieren. Hoeveel je kunt lenen hangt af van je inkomen, je schulden en de waarde van de woning.

Hoeveel kun je lenen?

Je maximale hypotheek wordt bepaald door twee factoren: wat je kunt lenen op basis van je inkomen en wat je kunt lenen op basis van de woningwaarde. Het laagste van de twee is het plafond.

Op basis van inkomen: banken gebruiken een inkomensnorm (woonquote) die bepaalt welk percentage van je bruto inkomen je maximaal aan woonlasten mag besteden. Die norm hangt samen met de actuele rente. Hoe lager de rente, hoe meer je kunt lenen. Heb je een partner met inkomen? Dan telt het tweede inkomen ook mee, zij het soms voor een lager percentage.

Op basis van woningwaarde: je leent maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde van de woning. Een officieel taxatierapport is daarvoor verplicht.

Schulden verlagen je leenruimte: heb je een doorlopend krediet, een autolening of een studieschuld? Die tellen allemaal mee en verlagen je maximale hypotheek. Meer over de impact van een studieschuld lees je op de pagina studieschuld en hypotheek.

Hypotheekvormen

Er zijn twee hoofdvormen van hypotheek waarvoor je als nieuwe koper voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking komt: de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Beide moeten binnen 30 jaar volledig worden afgelost.

Welke vorm bij je past, hangt af van je inkomen nu en je verwachting voor de toekomst. Een hypotheekadviseur helpt je de juiste keuze te maken.

Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Nationale Hypotheek Garantie is een overheidsregeling die je hypotheek garandeert bij gedwongen verkoop met restschuld, bijvoorbeeld na werkloosheid of scheiding. Als de opbrengst van de woning lager is dan de hypotheekschuld, neemt het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) de restschuld over, mits je voldoet aan de voorwaarden.

In 2026 geldt NHG voor woningen tot een koopsom van €470.000. Je betaalt eenmalig een borgtochtpremie van 0,4% over de hypotheeksom. Dat lijkt een extra kostenpost, maar het voordeel is dat de hypotheekrente iets lager is, wat je de premie over de looptijd vaak terugverdient.

Eigen geld naast de hypotheek

Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Dat betekent dat je de bijkomende kosten (kosten koper, taxatie, advies) altijd uit eigen middelen betaalt. Bovendien: als je biedt boven de taxatiewaarde, wat in een gespannen markt regelmatig voorkomt, moet je dat verschil ook zelf financieren.

Reken op 4 tot 6 procent van de koopsom aan eigen geld voor de bijkomende kosten alleen al. Hoeveel eigen geld je precies nodig hebt en hoe je dat opbouwt, lees je op de pagina eigen geld bij het kopen van een huis.

Bijkomende kosten

De bijkomende kosten worden samengevat onder de noemer kosten koper. De belangrijkste posten zijn overdrachtsbelasting (2% voor bestaande bouw, 0% voor starters tot 35 jaar bij woningen onder €555.000), notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte, taxatiekosten en hypotheekadvieskosten. Samen zo'n €9.000 tot €20.000, afhankelijk van jouw situatie.

Het hypotheekproces stap voor stap

1. Oriëntatie en berekening. Laat een hypotheekberekening maken om te weten wat je maximaal kunt lenen. Doe dit voordat je serieus gaat bezichtigen.
2. Huis gevonden en bod geaccepteerd. Nu begint de officiële aanvraag. Je hebt de getekende koopovereenkomst nodig om de hypotheek definitief aan te vragen.
3. Documenten aanleveren. Loonstroken, werkgeversverklaring, bankafschriften, identiteitsbewijs. Een hypotheekadviseur vertelt je precies wat jij nodig hebt.
4. Taxatie. De bank laat de woning onafhankelijk taxeren om de marktwaarde vast te stellen.
5. Bankakkoord en offerte. De bank beoordeelt jouw aanvraag en stuurt een hypotheekofferte. Onderteken je die, dan is de hypotheek definitief toegezegd.
6. Notaris en overdracht. Op de overdrachtsdag tekenen koper en verkoper bij de notaris. De hypotheekakte wordt gepasseerd, de koopsom wordt overgemaakt en de sleutels wisselen van eigenaar.

Gemiddeld duurt het hele traject van koopovereenkomst tot overdracht zo'n zes tot acht weken. Zorg dat je het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst opneemt: dat beschermt je als de hypotheek onverhoopt niet rondkomt.

De hypotheekadviseur

Een hypotheekadviseur vergelijkt aanbieders, berekent jouw maximale hypotheek en regelt de aanvraag. Adviseurs zijn wettelijk verplicht een passend product te adviseren op basis van jouw situatie. Ze werken via een vaste advieskost (geen provisie van banken) en zijn gebonden aan strenge kennis- en gedragseisen van de AFM.

Jij als koper kiest zelf een hypotheekadviseur. Een aankoopmakelaar van Garantiemakelaars kan je doorverwijzen naar een betrouwbare adviseur in jouw regio.

Onze makelaars in Zutphen werken samen met lokale hypotheekadviseurs die precies weten hoe de huizenmarkt lokaal werkt. Zij kunnen snel een realistische inschatting maken van je maximale hypotheek en houden rekening met je persoonlijke situatie, zoals inkomen, eigen geld en eventuele studieschuld. Deze adviseurs hebben ervaring met starters en doorstromers in Zutphen en omgeving en weten hoe ze maatwerk kunnen bieden bij bijvoorbeeld tijdelijk contract, ZZP-situaties of overbieden op populaire woningen. Bovendien passen ze altijd de actuele hypotheekregels en NHG-grenzen toe, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Zo helpen zij jou om binnen je budget de juiste keuzes te maken, zonder dat je achteraf tegen beperkingen aanloopt.

Veelgestelde vragen