Bouwkundige keuring bij het kopen van een huis

Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring (ook wel bouwtechnische keuring of bouwkundig onderzoek) is een visuele inspectie van de technische staat van een woning door een onafhankelijk bouwkundig expert. De inspecteur onderzoekt de woning van fundering tot dakpan en brengt in kaart wat de gebreken zijn, hoe urgent die zijn en wat het kost om ze te verhelpen.

Het resultaat is een schriftelijk bouwkundig rapport dat je kunt gebruiken om een weloverwogen beslissing te nemen: ga je door met de koop, onderhandel je over de prijs, of zie je af van de aankoop?

Wanneer laat je een keuring uitvoeren?

Timing is cruciaal. Een bouwkundige keuring kan op twee momenten plaatsvinden:

Vóór het uitbrengen van een bod: dit geeft je de meest zuivere informatie, bijvoorbeeld bij twijfels na de bezichtiging, maar vergt tijd die je in een competitieve markt misschien niet hebt. Bovendien maak je kosten voor een woning die je misschien niet krijgt. Het is wel de veiligste optie bij oudere of kwalitatief twijfelachtige woningen.

Na het sluiten van de koopovereenkomst, onder voorbehoud: de meest voorkomende situatie. Je neemt een ontbindende voorwaarde op in de koopovereenkomst, zodat je de koop kosteloos kunt ontbinden als de herstelkosten boven een afgesproken drempelwaarde uitkomen. De keuring vindt dan plaats binnen een termijn van 1 à 2 weken na ondertekening.

Wat wordt er onderzocht?

Een bouwkundige keuring is een visuele inspectie: de inspecteur beoordeelt alles wat zichtbaar is zonder destructief onderzoek (inbreken in muren, opbreken van vloeren, e.d.). Dat is een belangrijk voorbehoud: verborgen gebreken achter betimmering of onder vloeren worden niet altijd ontdekt.

Wat kost een bouwkundige keuring?

De kosten hangen af van de grootte van de woning, het bureau en de regio. Globale richtprijzen:

De kosten zijn voor rekening van de koper en zijn niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Ze horen bij de bijkomende kosten koper waarvoor je eigen geld nodig hebt.

Het bouwkundig rapport: wat staat erin?

Een goed bouwkundig rapport geeft per onderdeel een oordeel in vier gradaties: geen bijzonderheden, punt van aandacht, direct onderhoud gewenst, of direct ingrijpen noodzakelijk. Bij elk aandachtspunt staan de geschatte herstelkosten vermeld.

Het rapport bevat ook een kostensamenvatting: de totale inschatting van direct noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Dit bedrag is het belangrijkste getal voor jouw beslissing, en ook voor het inroepen van het voorbehoud bouwkundige keuring.

Voorbehoud bouwkundige keuring in de koopovereenkomst

Als je de keuring na ondertekening uitvoert, neem je een ontbindende voorwaarde op in de koopovereenkomst. Die bevat minimaal:

• De drempelwaarde (het maximale bedrag aan herstelkosten dat je accepteert)
• De termijn waarbinnen de keuring moet plaatsvinden (doorgaans 1–2 weken na ondertekening)
• De afspraak dat je bij overschrijding van de drempel de koop kunt ontbinden mits je het keuringsrapport als bewijs meestuurt

Een gangbare drempelwaarde ligt tussen €5.000 en €15.000. Dit voorbehoud wordt vaak gecombineerd met het financieringsvoorbehoud. In een concurrerende markt kiezen sommige kopers voor een hogere drempel of laten het voorbehoud weg om aantrekkelijker te zijn. Lees meer over de afweging op onze pagina bieden zonder voorbehoud.

Wat doe je na de keuring?

Afhankelijk van de uitkomst van het rapport heb je drie opties:

1. Koop gaat door, geen actie: de herstelkosten vallen mee en je hebt er vrede mee. De ontbindende voorwaarde vervalt en het koopproces loopt door.
2. Heronderhandelen over de prijs: de herstelkosten overschrijden de drempel, maar je wilt de woning toch. Je vraagt de verkoper om een prijskorting ter hoogte van (een deel van) de herstelkosten. Dit is een gangbare uitkomst en verkopers werken hier regelmatig aan mee.
3. Voorbehoud inroepen en koop ontbinden: de herstelkosten zijn te hoog of de gebreken zijn te ernstig. Je dient de ontbindingsverklaring in met het keuringsrapport als bijlage, binnen de afgesproken termijn.

Gaat de koop door? Controleer dan bij de oplevering, vlak vóór de overdracht, of de woning nog in dezelfde staat verkeert als tijdens de keuring.

Asbest en de bouwkundige keuring

Woningen gebouwd vóór 1994 kunnen asbesthoudende materialen bevatten. Een standaard bouwkundige keuring is een visuele inspectie: de inspecteur signaleert verdacht materiaal, maar kan niet zonder laboratoriumonderzoek bevestigen of het daadwerkelijk asbest bevat.

Bij sterke verdenking of bij woningen van vóór 1970 is een aanvullende asbestinventarisatie verstandig. Dit is een apart, gecertificeerd onderzoek waarbij monsters worden genomen en geanalyseerd in een laboratorium. De kosten liggen doorgaans tussen €350 en €600, afhankelijk van de omvang.

Let op dat in de koopovereenkomst soms een asbestclausule is opgenomen, waarbij de koper het risico van asbestvondsten accepteert. In dat geval is een keuring nóg belangrijker, zodat je weet waarvoor je tekent.

Veelgestelde vragen